【体験談】ボロ戸建て投資はやめとけ？築59年を買った後悔と対策

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「ボロ戸建て投資って、本当に儲かるの？💦」

「安く買って直せば、誰でもできそう💦」

不動産投資を始めたばかりのころ、私もそんなふうに思っていました。

でも実際にやってみると、想像とはずいぶん違いました。

結論からお伝えすると、これは「稼げるけれど、とても地味な投資」です。

私が1棟目に買ったのは、香川県にある築59年・5DKの戸建てでした。

物件価格は222万円、そこに修繕費が約170万円かかっています💦笑

この記事では、ボロ戸建て投資で実際にかかったお金の内訳と、2年間の空室で学んだことを包み隠さずお伝えします。

これから不動産投資を始めようか迷っている方の参考になればうれしいです😊

では、その物件をどこで探すのか。
私のやり方は「【体験談】ボロ戸建ての探し方｜毎朝2時に起きて2棟見つけた私のやり方」にまとめています。

ボロ戸建て投資とは？築59年を222万円で買った私の実例

特徴は「安く買って直して貸す」こと

築年数の古い戸建てを安く買い、修繕して賃貸に出す方法です。

地方であれば、100万〜300万円ほどで物件が見つかります。
※100万円以下もまれに出てきます。

いちばんの魅力は、少ない自己資金でも始められることです。

銀行から数千万円を借りる必要がないので、心理的なハードルも下がります。

基本的な仕組みやメリット・デメリットについては、「【実体験】築古戸建投資とは？メリット・デメリットと失敗しない始め方」で詳しく解説しています。

私が買った物件のスペック（築59年・5DK・香川県）

❶修繕費は想定の倍ちかくかかった

購入前、私は「修繕は100万円くらいかな」と考えていました。

実際には約167万円！想定の1.6倍以上に膨らみました。

築古物件には、開けてみないと分からない傷みが必ずあります。

❷空室が2年続くこともある

修繕が終わっても、入居者さんがすぐには決まるものではありません。

結局約2年間、家賃はゼロのままです。笑

最終的に決めてくれたのは、ジモティーで連絡をくれた方でした。

不動産会社まかせにせず自分でも募集をかけて、そこまでやってようやく満室です笑。

その間も両親への返済は毎月2万円ずつ続けていました。

収入ゼロで支払いだけが続く期間は、精神的にかなりこたえます。

（この物件でよかったのか・・・💦）

（そもそも不動産投資自体、やらなかった方が良かったんじゃ？💦）

（妻に申し訳ないことをしちゃったかも・・・。）

毎日、こんなマイナスな事ばかりを考えていましたね笑

空室のあいだもかかり続けた固定資産税がいくらなのかは、「ボロ戸建ての固定資産税はいくら？3棟分の納税通知書を公開します」に書きました。

❸入居の繁忙期を逃すと致命傷になる

これは私の最大の失敗です。

物件を買ったのは12月、工事が終わったのは翌年5月でした。

賃貸需要がいちばん多いのは1月〜3月です。
人がもっとも動く時期を、まるごと逃してしまいました。

今思うと、なんて計画性がないんだと自分でも思います。笑

❹交通費など「隠れ費用」がある

物件は自宅から片道2時間の場所にあります。

内覧・契約・立ち合いなどで、4〜5回は現地に通いました。

❺利回りは計算どおりにいかない

購入前に想定していた利回りは、もっと高い数字でした。

でも修繕費が増え、家賃も5万円から4.4万円へ下げています。

年間家賃52.8万円 ÷ 総費用389万円 × 100 ＝ 約13.6％ ← コレ！

※築59年の利回りとしては、まったく高くないです笑

計算どおりにいかない前提で、余裕をもって見積もることが大切です。

それでも私が投資を続けている3つの理由

❶少額なので、失敗しても致命傷にはならない

1棟目に使ったのは約389万円です。

もし失敗しても、土地と建物を売れば半分以上は戻ってくると考えていました。

※自分も222万円で買っていますし笑

「最悪でも損失は100万円台」と思えたから、一歩を踏み出せました。

※（まぁ、新車を買うよりは安いか）的なノリです笑

❷銀行融資に頼らず始められた

私は銀行を使わず、両親から220万円を借りてスタートしました。

1棟目だけのころは、返済は毎月2万円ずつ、妻と1万円ずつ出し合っていました。
さらにボーナスの時期には、まとめて多めに返していました。

もちろん返済計画書と借用書はきちんと作りました。
信頼関係を守ることが、何より大事だからです。

❸1棟目の学びが2棟目に活きた

1棟目で「事前に建物の状態を知る大切さ」を痛感しました。

それを踏まえて、2棟目は修繕費0円のオーナーチェンジ物件を選べました。

※もう修繕はこりごりだったので、すでに入居者がいる物件（オーナーチェンジ物件）を選びました✨

1棟目の失敗が、そのまま2棟目の武器になったのです。

ワンルームマンションをすすめられて断った経緯については、「サラリーマン・公務員は不動産投資のカモ？営業電話を断れた話」をご覧ください。

買う前に戻れるなら、私が確かめること4つ

正直に言うと、1棟目には後悔もあります。
もう一度あの日に戻れるなら、次の4つを必ず確かめます。

❶床下の状態

内見では60万円くらいと見ていた床が、実際は116万円かかりました。
見えない場所ほど、お金がかかると学びました。

❷いつ貸せる状態になるか

工事が終わったのは、買った翌年の5月ごろでした。
入居が決まりやすい1〜3月を、まるまる逃しています。

❸その地域の家賃相場

最初は月5万円で募集しましたが、半年たっても決まりませんでした。
今は月4.4万円で貸しています。

❹頼める業者のあてがあるか

遠方の物件だと、来てもらうだけで金額が上がります。
「高松市　リフォーム」と検索して、近くの会社に絞りました。

この4つを踏まえて、これから始める人ができる対策を次にまとめます。

これから始める人へ｜失敗を減らす4つの対策

❶購入前に床下と屋根を必ず見る

傷みが大きく、お金がかかるのは床下と屋根です。

ここを見ておくだけで、修繕費の見通しがぐっと立てやすくなります。

❷修繕は必ず相見積もりを取る

私は業者さんを1社ずつ探して、電話をかけていました。

正直に言うと、これがいちばん大変だった作業です。

同じ工事でも、業者によって金額は大きく変わります。

実際、スイッチ交換1か所の見積もりが1,500円の会社と4,000円の会社がありました。

電話代が月1万円を超えたこともあります。笑

今なら一括見積もりサービスを使って、まとめて比較すると思います。

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❸入居の繁忙期から逆算して動く

賃貸がいちばん動くのは1月〜3月です。

工事の完成を3月までに間に合わせる逆算が欠かせません。

❹総額は「物件価格の1.8倍」で見積もる

我が家の実績は、物件価格222万円に対して総額約408万円でした。

ちょうど1.8倍です。笑

（今なら絶対買わんわんわん・・・）

物件を選ぶときの条件については、「【実体験】初心者が1棟目に買うべき物件｜失敗しない選び方6つのポイント」をご覧ください。

よくある質問💡

Q. 不動産投資はいくらから始められますか？

A. ボロ戸建て投資なら、私の場合は総額で約389万円でした。
地方であれば、物件価格100万円台から探せます。

Q. 修繕費はどのくらい見ておけばいいですか？

A. 私は約167万円かかりました。

物件の状態によりますが、物件価格と同じくらいを見ておくと安心です。

Q. 素人でもリフォーム業者を選べますか？

A. 選べます。
ただし1社だけで決めず、必ず複数社から見積もりを取ってください。

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Q. 空室が続いたらどうすればいいですか？

A. 私は家賃を5万円から4.4万円に下げ、募集条件も見直しました。

ただ最終的に決まったのは、ジモティーで自分から募集をかけたことがきっかけです。

まとめ｜ボロ戸建て投資は地味だけど、コツコツ育てていこう

ここまで、私の1棟目のリアルな数字をお伝えしてきました。

華やかな投資ではありません。

でも少ない資金から始められて、失敗しても立て直せるのがボロ戸建て投資の最大の強みです。

この記事が、皆様の不動産投資への一歩となれれば幸いです。

お忙しい中、ここまで目を通していただきありがとうございました😊

これから不動産投資を始める方は、「【まとめ記事】不動産投資はやるべき？資産が増える仕組みと始め方を解説。」を参考にしてください。