【体験談】ボロ戸建て投資をしてみて、分かった5つのこと

「ボロ戸建て投資って、本当に儲かるの？」
「安く買って直せば、誰でもできそう」

不動産投資を始めたばかりのころ、私もそんなふうに思っていました。

でも実際にやってみると、想像とはずいぶん違いました。

結論からお伝えすると、これは「稼げるけれど、とても地味な投資」です。

私が1棟目に買ったのは、香川県にある築59年・5DKの戸建てでした。

物件価格は222万円、そこに修繕費が約170万円かかっています。

この記事では、ボロ戸建て投資で実際にかかったお金の内訳と、2年間の空室で学んだことを包み隠さずお伝えします。

これから不動産投資を始めようか迷っている方の参考になればうれしいです😊

ボロ戸建て投資とは？築59年を222万円で買った私の実例

特徴は「安く買って直して貸す」こと

築年数の古い戸建てを安く買い、修繕して賃貸に出す方法です。

地方であれば、100万〜300万円ほどで物件が見つかることもあります。

いちばんの魅力は、少ない自己資金でも始められることです。

銀行から数千万円を借りる必要がないので、心理的なハードルも下がります。

私が買った物件のスペック（築59年・5DK・香川県）

実際に私が買った1棟目のデータを公開します。
もともと250万円で売り出されていた物件を、指値（値引き交渉）で222万円まで下げてもらいました。

実際にかかった総額は約389万円

ここがいちばんお伝えしたいところです。

物件価格222万円に修繕費約167万円が加わり、総額は約389万円になりました。

さらに仲介手数料や登記費用、不動産取得税まで含めると約407万8,000円です。

つまり物件価格の約1.8倍のお金が必要でした。

購入時にかかった費用の一つひとつについては、「【初心者向け】物件価格＋いくら必要？不動産購入の費用をすべて公開！」で詳しく解説しています。

【全公開】修繕にかかった約167万円の内訳

修繕は3社に分けてお願いしました。
さらに入居が決まる前に、追加の工事も行っています。

❶屋根・床の大規模修繕：約116万円

いちばん大きかったのがこの工事で、金額は1,160,000円でした。

どの部屋にも畳がなく、床は根太の上に合板が乗っているだけ。

歩くとミシミシ鳴る状態でした。笑

合板を貼り直し、土台から直したうえでクッションフロアを張ってもらいました。

❷水道工事：約6.6万円

水道まわりの工事で66,000円かかりました。

幸いトイレは前の持ち主が洋式の水洗に替えてくれていたので、そのまま使えています。

❸内装の仕上げ：約30万円

内装の仕上げに299,200円かかりました。

昔ながらの砂壁に合板を貼り、その上から真っ白なクロスを施工しています。

見違えるほど明るくなり、これは本当にやってよかったです。

❹入居前の壁解体・建具設置：約15万円

実はこれ、購入時ではなくあとから発生した工事です。

入居者さんが決まる際に、壁の解体と建具の設置を行いました。

この15万円を足して、修繕費の合計は約167万円になります。

なぜ3社に分けて発注したのか

工務店さん・電気屋さん・襖屋さんに、それぞれ直接お願いしました。

これを「分離発注」といいます。

誰かを間に挟むと、仲介手数料や管理料が上乗せされてしまいます。

少しでも安くしたくて、直接やりとりする方法を選びました。

築古物件のリフォーム費用の相場については、「【体験談】築古物件のリフォーム費用はいくら？相場と一括見積もりで安くするコツ」を参考にしてください。

ボロ戸建て投資のリアルで分かった5つのこと

❶修繕費は想定の倍ちかくかかった

購入前、私は「修繕は100万円くらいかな」と考えていました。

実際には約167万円！想定の1.6倍以上に膨らみました。

築古物件には、開けてみないと分からない傷みが必ずあります。

❷空室が2年続くこともある

修繕が終わっても、入居者さんがすぐには決まるものではありません。

結局約2年間、家賃はゼロのままです。笑

最終的に決めてくれたのは、ジモティーで連絡をくれた方でした。

不動産会社まかせにせず自分でも募集をかけて、そこまでやってようやく満室です笑。

その間も両親への返済は毎月2万円ずつ続けていました。
収入ゼロで支払いだけが続く期間は、精神的にかなりこたえます。

❸入居の繁忙期を逃すと致命傷になる

これは私の最大の失敗です。

物件を買ったのは12月、工事が終わったのは翌年5月でした。

賃貸需要がいちばん多いのは1月〜3月です。
人がもっとも動く時期を、まるごと逃してしまいました。

今思うと、なんて計画性がないんだと自分でも思います。笑

❹交通費など「隠れ費用」がある

物件は高知の自宅から片道2時間の場所にあります。

内覧・契約・立ち合いなどで、4〜5回は現地に通いました。

❺利回りは計算どおりにいかない

購入前に想定していた利回りは、もっと高い数字でした。

でも修繕費が増え、家賃も5万円から4.4万円へ下げています。

年間家賃52.8万円 ÷ 総費用389万円 × 100 ＝ 約13.6％ ← コレ！

※築59年の利回りとしては、まったく高くないです笑

計算どおりにいかない前提で、余裕をもって見積もることが大切です。

それでも私が投資を続けている3つの理由

❶少額なので、失敗しても致命傷にはならない

1棟目に使ったのは約389万円です。

もし失敗しても、土地と建物を売れば半分以上は戻ってくると考えていました。

※自分も222万円で買っていますし笑

「最悪でも損失は100万円台」と思えたから、一歩を踏み出せました。

※（まぁ、新車を買うよりは安いか）的なノリです笑

❷銀行融資に頼らず始められた

私は銀行を使わず、両親から220万円を借りてスタートしました。

返済は毎月2万円ずつ、妻と1万円ずつ出し合っています。
さらにボーナスの時期には、十数万円をまとめて返していました。

もちろん返済計画書と借用書はきちんと作りました。
信頼関係を守ることが、何より大事だからです。

❸1棟目の学びが2棟目に活きた

1棟目で「事前に建物の状態を知る大切さ」を痛感しました。

それを踏まえて、2棟目は修繕費0円のオーナーチェンジ物件を選べました。

※もう修繕はこりごりだったので、すでに入居者がいる物件（オーナーチェンジ物件）を選びました✨

1棟目の失敗が、そのまま2棟目の武器になったのです。

これから始める人へ｜失敗を減らす4つの対策

❶購入前に床下と屋根を必ず見る

傷みが大きく、お金がかかるのは床下と屋根です。

ここを見ておくだけで、修繕費の見通しがぐっと立てやすくなります。

❷修繕は必ず相見積もりを取る

私は業者さんを1社ずつ探して、電話をかけていました。

正直に言うと、これがいちばん大変だった作業です。

同じ工事でも、業者によって金額は大きく変わります。

実際、スイッチ交換1か所の見積もりが1,500円の会社と4,000円の会社がありました。

電話代が月1万円を超えたこともあります。笑

今なら一括見積もりサービスを使って、まとめて比較すると思います。

魅力的なリフォーム事例を多数公開中【リショップナビ】でお見積り

❸入居の繁忙期から逆算して動く

賃貸がいちばん動くのは1月〜3月です。

工事の完成を3月までに間に合わせる逆算が欠かせません。

❹総額は「物件価格の1.8倍」で見積もる

我が家の実績は、物件価格222万円に対して総額約407万8,000円でした。

ちょうど1.8倍です。笑

（今なら絶対買わんわんわん・・・）

物件を選ぶときの条件については、「【実体験】初心者が1棟目に買うべき物件｜失敗しない選び方6つのポイント」をご覧ください。

よくある質問💡

Q. 不動産投資はいくらから始められますか？

A. ボロ戸建て投資なら、私の場合は総額で約389万円でした。
地方であれば、物件価格100万円台から探せます。

Q. 修繕費はどのくらい見ておけばいいですか？

A. 私は約167万円かかりました。

物件の状態によりますが、物件価格と同じくらいを見ておくと安心です。

Q. 素人でもリフォーム業者を選べますか？

A. 選べます。
ただし1社だけで決めず、必ず複数社から見積もりを取ってください。

Q. 空室が続いたらどうすればいいですか？

A. 私は家賃を5万円から4.4万円に下げ、募集条件も見直しました。

ただ最終的に決まったのは、ジモティーで自分から募集をかけたことがきっかけです。

まとめ｜ボロ戸建て投資は地味だけど、コツコツ育てていこう

ここまで、私の1棟目のリアルな数字をお伝えしてきました。

華やかな投資ではありません。

でも少ない資金から始められて、失敗しても立て直せるのがボロ戸建て投資の最大の強みです。

この記事が、皆様の不動産投資への一歩となれれば幸いです。

お忙しい中、ここまで目を通していただきありがとうございました😊