【実体験】初心者が1棟目に買うべき物件｜失敗しない選び方6つのポイント

さて、冗談はおいといて今日は『そろそろ僕も（私も）1棟目が欲しいな。』と思い始めた人について、失敗しないための1棟目のポイントを私なりの視点からお伝えします。
失敗については、「【体験談】不動産投資でやりがちな失敗3選｜私がやらかした回避法」で詳しく解説しています。

ポイントは以下の3つです。

それでは、順番にみていきましょう！！

不動産投資の始め方の全体像については、「【まとめ記事】不動産投資はやるべき？資産が増える仕組みと始め方を解説。」を参考にしてください。

・小さくはじめる

不動産投資は他の投資（株式・REIT・債権etc）と違い1つがとてもデカいです。

数百万～数億が動くので、1棟目はとても慎重になりますよね。

いきなり何千万も借金をして、空室が続いたりすると銀行への返済がとどこおる。

目も当てられません。

まずは、数十万～数百万あたりの築古戸建てから始めることをおすすめします。

私の1棟目も222万の戸建てを、約167万でリフォームしてスタートしています。（計約389万）

気持ち的には、（まぁ、失敗しても最悪なんとかなるか笑）ぐらいの感覚でした。

不動産投資も他の投資と同じですが、

どうやったら成功するかではなく　

どうやったら失敗しないか

これをよーーーーーく考えてみてください。

失敗をしないことが成功への道筋です。

・出口をかんがえる

次は「出口をかんがえる」です。

あなたの買おうとしているその物件、最終的にはどうする予定ですか。

• 売却してキャピタルゲイン（売却益）を得る
• 長期保有してインカムゲイン（家賃収入）を得る

不動産投資から得られる収益は上記の２つになります。

私は、5～10年ほど保有し、インカムゲインを得ながら最終的には売却していくスタイルをとっています。

中には、安く購入してすぐに売却しちゃう人や、リフォームをして価値を高めてから売るスタイルの人もいらっしゃいます。

物件によってもかわってくると思いますが、自分の中心軸としての出口戦略は決めておくといいでしょう。

そうすることで、物件の未来を見ながら選定をするクセがついてきます。

【初心者向け】最初の1棟目を買うまでに準備すること3選。不動産投資で最初の1棟目を買う前に準備しておくべきことを3つ厳選して解説。初心者が失敗しないための事前準備を丁寧に紹介します。...

・初期費用を考える

最後は初期費用を考えるです。
費用については、「【初心者向け】物件価格＋いくら必要？不動産購入の費用をすべて公開！」でご確認ください。

収益物件を取り扱っているサイトで500万円の物件が掲載されてたとします。

よし、じゃあ500万円で購入しようとしても購入はできません。

物件の価格以外にも、それに付帯する諸費用というものがかかってきます。

購入時にかかる諸費用はざっと以下のようなものがあります。

• 物件の購入代金
• 仲介手数料
• 登記費用
• 火災保険料
• リフォーム・修繕費
• 不動産取得税

ざっくり上げただけでもこのぐらいはあります。

上記の費用について、物件価格の10％ぐらいを見積もっておけばいいと思います。

なので、1,000万円のアパートを購入しようとしたら、1,100万円ぐらいをみているといいでしょう。

1,000万円は大丈夫と考えて購入すると、あとから思わぬ追加費用が発生するので、購入前にはこれらの金額も考慮するようにしてください。

✅ 初心者がまず意識したい3つの条件

①修繕費がかからない物件

「この物件、安い！掘り出し物かも…！」

不動産投資を始めたころの私は、そんな気持ちで物件を選んでいました。
実際、はじめて購入した戸建ては、222万円という低価格。
「これはいいスタートになるかも！」と、ワクワクしていたんです。

でも、ふたを開けてみると――
修繕費に100万円以上かかりました。しかも、築年数はなんと59年…笑。

特に大変だったのは、「他県物件」だったという点。

✔ 相見積もりのための現地調整
✔ 工務店さんとのやりとり
✔ 修繕箇所の立ち合い
✔ そのたびに土日を使っての移動…

思っていた以上に**“お金”よりも“時間と手間”**がかかったんです。

たとえ物件価格が安くても、
「修繕費＋段取りの労力」まで含めて考えないと、結果的に高くつくことも。

とくに初心者のうちは、まだ「工務店との付き合い方」も分からないし、
トラブルや手戻りのリスクもあります。

しかも、私が購入したその1棟目は、空室の状態からのスタート。
しばらくの間、家賃収入がない状態が続きました。

「不動産投資って、思ったより“投資っぽさ”を感じにくいな…」

正直、そう感じてしまうほどでした😅

だからこそ、いま振り返って本当に思うんです。

✅ 最初に買う物件は、「修繕の手間が少ない」
✅ そして「すぐに収入につながる」ものがいい

まずは、“やってよかった！”という実感が持てる物件に出会うこと。
それが、続けていく自信につながります☺️

② 立地のいい物件 🗺️✨

「駅チカ」「人の流れ」「生活の利便性」…
住みたい！と思ってもらえる場所に価値アリ🌟

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3棟目の購入は、神戸市にある**1棟アパート（1R×2室）**でした🏢
1階にはすでに入居者さんがいたのですが、2階は空室。

「また1棟目みたいに、入居まで2年とかかかっちゃうのかな…😢」と正直ちょっと不安だったんです。

でもその物件は、駅から徒歩4分という超・好立地！
まわりには人の流れもあり、利便性も◎。

そのおかげか、購入から1ヶ月も経たないうちに2階の入居者が決定✨
しかも入居後も3〜4ヶ月のあいだに、不動産会社さんから「まだ空いてますか？」と
問い合わせが何件もくるほどの人気ぶりでした！📩📩📩

そのときに、改めて感じたんです。
**「やっぱり…立地って、めちゃくちゃ大事！！」**って✨

さらにこの物件は、築18年とこれまでで一番若くて修繕もほぼ不要。
「駅チカ×築浅」って、やっぱり最強コンビなんだな〜と実感しました😆

お手ごろ価格で買えたのもラッキーで、「これはいい買い物だったな〜」と、今でも夫婦で話しています☕💭

立地選びで見ておきたいポイントはコレ💡
✅ 駅チカ or 生活施設の充実
✅ 人の流れがあるエリア
✅ 修繕費とのバランスも考慮◎

物件単体の条件も大切だけど、**「どこにあるか」**で入居のスピードや家賃の安定感が大きく変わります✨

③ 最初から入居者がいる物件 🏠📩

“空室”が続く不安と、「やっと始まった」実感
そこから学んだ“最初から家賃が入る”という安心感✨

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1棟目の物件を買ったときは、わたしたち夫婦にとって初めての不動産投資でした。
でも、いざ買ってみたら……2年間も入居者が決まらず😢

もちろん、そのあいだも物件探しは続けていましたが、
家賃収入がない日々は「これって投資って言えるのかな…？」と、正直モヤモヤすることもありました💭

そんな中、1棟目を買ってから1年後、ようやく見つけたのが高松市のオーナーチェンジ物件（2棟目）！

この物件が、もう…神がかった優良案件✨
売主さんが売却を急いでいたこともあり、思いきって鬼の指値を入れてみたら、
まさかの180万円でOKが出たんです！（諸費用込みでも200万円ほど）🎉
費用については、「【初心者向け】物件価格＋いくら必要？不動産購入の費用をすべて公開！」で詳しく解説しています。

毎月の家賃は3.5万円。利回りはなんと21%超！📈✨
しかも入居者さんはすでにファミリーで入居中で、長く住んでもらえそうな安心感も◎
利回りについては、「【初心者向け】利回りってなに？どう出すの？｜築古物件のリアルな計算方法」をご覧ください。

ここからようやく、
「あ、これが不動産投資なんだな」って、実感が湧いてきたんです😊

それまでは“物件を持ってるだけ”だったのが、
「毎月、通帳に家賃が入ってくる」っていうのは、やっぱり全然違うんですよね💰✨

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＼ ゆるりのワンポイント ／
✅ オーナーチェンジ物件＝すでに入居者がいる状態で売買される物件
✅ 「買ったその日から家賃が入る」という安心感は、初心者にはとっても大きい！
✅ 空室のストレスや不安を感じにくいので、精神的にも安定しやすいんだよ😊🌿

・まとめ

今回は、1棟目を購入する際の注意点についてご紹介しました。

3つのポイントを頭の片隅にとどめておいて、物件購入の参考にしてください。