【実体験】築古戸建投資とは？メリット・デメリットと失敗しない始め方
「築古の戸建てって、安いけど大丈夫なの💦…？」
「ボロボロの家を買って、本当に家賃なんて入るの💦？」
築古戸建投資に興味を持った方は、こんな不安をお持ちではないでしょうか。
実は私も、まったく同じでした。
結論からお伝えすると、築古戸建は「少ない資金で始められて、利回りも高い」初心者向きの投資です。
ただし、修繕費や空室のリスクもあるので、知らずに買うのは危険です💦
この記事では、実際に築古戸建を2棟買って運営している私が、メリット・デメリットから始め方まで正直にお伝えします😊
築古戸建って安いのは魅力だけど…🐸
ボロくて誰も住んでくれないんじゃないの？
私も最初はそう思ってたよ😊
でも、選び方さえ間違えなければ大丈夫！実例を交えながら説明するよ⛄
飛ばし読みに目次をどうぞ
築古戸建投資とは？【まず基本を3分で】
築古戸建投資とは、築年数の古い一戸建てを安く買って、リフォームして貸し出す投資方法です。
「築古」に明確な定義はありませんが、投資の世界では築30〜60年の物件を指すことが多いですね。
- 古い戸建てを安く買う（数百万円〜）
- 住める状態にリフォームする🏡
- 入居者さんに貸して家賃をもらう
- 毎月の家賃収入が積み上がっていく✨
地方であれば、築40〜60年の戸建てが数百万円で買えることも珍しくありません。
実際に私が1棟目に買ったのは、香川県の築59年・5DKの戸建てで、価格は222万円でした。
次は、築古戸建投資のメリットとデメリットをそれぞれ見ていきましょう。
メリット5つ｜少額で始められて利回りが高い
まずは、築古戸建ならではの良いところから見ていきましょう😊
- ① 少額で始められる（数百万円〜）
- ② 利回りが高い
- ③ 土地が資産として残る
- ④ ライバルが少ない
- ⑤ 長く住んでもらいやすい
とくに大きいのが①少額で始められること。
数千万円のマンションと違い、数百万円あれば1棟のオーナーになれます。
そして②利回りの高さ。
物件価格が安いぶん、家賃に対する利回りが高くなりやすいんです。
また③土地が残るのも安心材料です。
建物の価値がゼロになっても、土地という資産は手元に残ります。
④は意外なポイントですが、ボロい物件は敬遠されがち。
だからこそ、ライバルが少なく、安く買えるチャンスがあります😊
最後の⑤長く住んでもらいやすいのも、戸建てならではの強みです。
戸建てはファミリー層の入居が多く、引っ越しの負担が大きいぶん長く住んでくれる傾向があります。
入居者さんが頻繁に入れ替わると、そのたびに原状回復費や募集の費用がかかります。
長く住んでもらえるのは、想像以上にありがたいことなんです😊
デメリット・リスク5つ｜修繕費と空室に注意
もちろん、いいことばかりではありません。
正直にお伝えしますね。
- ① 修繕費が高くつくことがある
- ② 銀行融資が付きにくい
- ③ 入居者が決まるまで時間がかかることも
- ④ シロアリ・雨漏りなどのトラブル
- ⑤ 売却（出口）が難しいことがある
私の1棟目は、物件が222万円だったのにリフォームに約150万円かかりました。
合計すると約372万円です💦
今思うと、修繕費にお金をかけすぎてしまっています。
物件の購入前にしっかりと修繕箇所と費用の概算を出しておくべきでした。
さらに正直に言うと、1棟目は購入後2年近く空室でした。
「これって本当に投資なの…？」と落ち込んだ時期もあります😅
2年も空室！？
それはさすがに怖いなぁ…💦
正直つらかったよ😅
でもこの経験があったから、2棟目は「入居者付き」を選べたんだ⛄
リスク全般については、「不動産投資のリスク7選と対策｜初心者が知っておくべき備え方」で詳しく解説しています。
【実体験】私が築古戸建を2棟買ってわかったリアル
ここからは、実際の数字を包み隠さず公開します😊
- 購入価格：222万円
- リフォーム費用：約150万円（工務店に依頼）
- 築年数：築59年／間取り：5DK
- 家賃：月44,000円
- 表面利回り：約14.2%
- 購入方法：融資なし（親族から借入）
この物件が、私の不動産投資のスタートでした。
2年の空室を乗り越えて、今は満室で稼働してくれています✨
- 購入価格：180万円
- リフォーム費用：0円（購入時すでに入居中）
- 築年数：築42年／間取り：4DK
- 家賃：月35,000円
- 表面利回り：約23.3%
2棟目は最初から入居者がいる「オーナーチェンジ物件」。
買った瞬間から家賃が入ってくる、ありがたい物件でした😊
売主さんが売り急いでいたこともあり、かなりの指値も通してもらえました✨
ここまでの道のりは、「【実例】不動産投資を小さく始める｜最弱大家の家賃月収18万円までの全記録」もあわせてどうぞ。
利回りはどれくらい？実例で計算してみた
気になる利回りを、実際の数字で計算してみますね。
- 1棟目：年間52.8万円 ÷ 総費用372万円 ＝ 約14.2%
- 2棟目：年間42万円 ÷ 総費用180万円 ＝ 約23.3%
区分マンションの利回りは一般的に4〜6%と言われます。
それと比べると、築古戸建の利回りはかなり高いことがわかりますね😊
利回りの正しい計算方法については、「【初心者向け】利回りってなに？どう出すの？｜築古物件のリアルな計算方法」で詳しく解説しています。
築古戸建投資に向いている人・向いていない人
- 少額（数百万円）から始めたい方
- 多少の手間なら苦にならない方
- 長期でコツコツ資産を増やしたい方
- 地方に物件を持つことに抵抗がない方
逆に、すぐに大きく稼ぎたい方や、手間を一切かけたくない方には向いていません。
築古は「手をかけた分だけ育つ」投資です🌱
のんびり育てる気持ちがある方に、ぴったりだと思います😊
築古戸建投資の始め方4ステップ
- 知識をつける（本・YOUTUBEなどで学ぶ）
- 資金を準備する（物件＋リフォーム費用等）
- 物件を探して内覧する（まずは20件の内覧）
- 購入・リフォーム・入居募集
とくに大事なのが②の資金準備です。
物件価格だけでなく、リフォーム代と諸費用も必要になります。
必要なお金の全体像は、「【初心者向け】物件価格＋いくら必要？不動産購入の費用をすべて公開！」を参考にしてください。
どんな物件を選べばいいか迷う方は、「【実体験】初心者が1棟目に買うべき物件｜失敗しない選び方6つのポイント」をご覧ください。
よくある質問【FAQ】
まだ聞きたいことがあるんだけど…！
Q. 築古戸建は何年くらいの物件を買えばいい？
A. 私は築42年・築59年でも問題なく運営できています。
年数より「構造がしっかりしているか」「雨漏りや家の傾きなどの大きな欠陥がないか」が大事です。
Q. リフォーム費用はいくらかかる？
A. 私の1棟目は約150万円でした。
物件価格の5〜7割くらいを見ておくと安心です。
Q. 銀行の融資は使える？
A. 築古は融資が付きにくいのが正直なところ。
私は親族から借りて現金購入しました。
まとめ：築古戸建から、小さく始めてみよう
最後まで読んでいただき、ありがとうございました😊
今回お伝えしたことを、まとめておきます。
- 築古戸建は数百万円から始められる
- 利回りは14〜23%と高め（我が家の実例）
- 修繕費・空室・融資の付きにくさには要注意
- 2年空室でも、いまは満室で月18万円まで来られた
- まずは知識と資金の準備から😊
築古戸建は、決して華やかな投資ではありません。
でも小さく始めて、コツコツ育てられるのが最大の魅力です🌱
あなたも、無理のない一歩から始めてみませんか？🐻✨
最弱の私でもここまで来られたよ。
一緒にコツコツいこうね⛄✨
