ボロ戸建ての固定資産税はいくら？3棟分の納税通知書を公開します

「ボロ戸建ては安く買えるけど、持っているあいだの税金っていくらなんだろう💦」

「築古だから安いはず。でも思ったより高かったら、利回りが崩れてしまう💦」

物件価格やリフォーム費用の情報は、ネットにたくさんあります。

でも買ったあとに毎年かかる固定資産税の実額は、なかなか出てきません。

結論を先に書きます。

戸建て2棟とアパート1棟、合わせて年63,200円でした。

ボロ戸建て3棟の固定資産税は、年63,200円でした

まず全体を出します。
わが家が持っているのは、戸建て2棟とアパート1棟です。

物件	買った値段	構造・建築年	年税額
1棟目	222万円	木造・昭和39年	12,234円
2棟目	180万円	木造・昭和52年	20,260円
3棟目	980万円	アパート1棟	30,800円
合計	—	—	63,200円

満室のときの家賃は、月17万9,000円です。
年間だと約215万円なので、税金は家賃収入の約2.9%にあたります。

実際の通知書がこちらです。3棟目（アパート）の分です。

右下の「納付年税額」が30,800円。これが1年分です。

1棟ずつ、中身を見ていきます

ここからは1棟ずつ、内訳を出していきます。
固定資産税は、土地と家屋に分けて計算されます。

① 1棟目は12,234円。内訳は土地4,648円＋家屋7,586円

1棟目は、222万円で買った木造の戸建てです。
登記上の建築年は昭和39年。2026年の時点で築62年になります。

区分	広さ	課税標準額	税額
土地	68.11㎡	332,047円	4,648円
家屋	95.45㎡	541,925円	7,586円
合計	—	—	12,234円

② 2棟目は20,260円。内訳は土地2,395円＋家屋17,865円

2棟目は、180万円で買った木造の戸建てです。
建築年は昭和52年。2026年時点で築49年になります。

区分	広さ	課税標準額	税額
土地	121.77㎡	171,107円	2,395円
家屋	85.45㎡	1,276,141円	17,865円
合計	—	—	20,260円

1棟目と2棟目は同じ市にあるので、通知書は1枚にまとまっています。
所在地の欄は、わが家の住所が分かってしまうため黒く塗っています。

1棟目と2棟目の税額が、土地と家屋に分けて書かれています。

③ 3棟目は30,800円。ここだけ都市計画税がついた

3棟目は、980万円で買ったアパートです。
3棟のなかで、ここだけ都市計画税がかかっています。

区分	固定資産税	都市計画税
土地の課税標準額	336,000円	672,000円
家屋の課税標準額	1,425,000円	1,425,000円
合計	1,761,000円	2,097,000円
税額	24,600円	6,200円
納付年税額	30,800円	—

安く買った2棟目のほうが、税金は1.7倍高い

3棟分を並べて、おかしなことに気づきました。
安く買った2棟目のほうが、税金は高いのです。

	買った値段	家屋の課税標準額	年税額
1棟目	222万円	541,925円	12,234円
2棟目	180万円	1,276,141円	20,260円

42万円も安く買った2棟目のほうが、税金は約1.7倍。
年に8,026円の差がつきます。

決まるのは「買った値段」ではなく「家屋の評価額」

固定資産税は、買った値段とは関係ありません。
市が決めた評価額をもとに計算されます。

家屋の評価額は、建てたときの値段と、建ってからの年数で決まります。
同じ木造でも、新しいほうが評価額は高くなります。

1棟目は昭和39年、2棟目は昭和52年。
2棟目のほうが13年新しいぶん、家屋の評価が高く残っていたわけです。

安く買えた物件ほど税金も安い、とは限らない

買うときは「安く買えた」と喜びました。
でも税金は、その喜びとは別のものさしで決まっていました。

物件を比べるときは、売り出し価格だけでなく固定資産税も並べる。
これが、やってみて分かったことです。

築古なのに、土地より家屋のほうが高いことがある

もうひとつ、思い込みが外れたことがあります。
3棟目は土地より家屋のほうが4倍以上高いのです。

区分	課税標準額
土地	336,000円
家屋	1,425,000円

「築古なら建物の価値はゼロに近いはず」と思っていました。
でも、家屋の評価額には下限があります。どれだけ古くなっても、ゼロにはなりません。

土地が安い地域で建物が大きい物件だと、こうなります。
築年数だけで判断すると、見込みが外れます。

築古物件を買ったときに他に何が起きたかは、「【体験談】ボロ戸建て投資はやめとけ？築59年を買った後悔と対策」で詳しく書いています。

買う前に知っておきたかった2つのこと

3枚の通知書を並べて、はじめて分かったことが2つあります。

① 市によっては、都市計画税がかからない

3棟目には都市計画税が6,200円ついています。
でも1棟目と2棟目の市では、都市計画税がありません。

この市は、市の公式資料でも「現在課税していない」と書かれています。
中核市58市のうち51市は課税しているので、めずらしいほうです。

同じ築古の木造でも、どの市にあるかで税目そのものが変わります。
隣の市なら数千円違う、ということが起こります。

② 人が住む土地なら、税金は6分の1になる

3棟目の通知書を見ると、都市計画税の土地（672,000円）が、固定資産税の土地（336,000円）のちょうど2倍になっています。

これは住宅用地の特例が効いている証拠です。
人が住む家が建っている土地は、固定資産税が6分の1、都市計画税が3分の1に軽くなります。

逆に言うと、家を壊して更地にすると、土地の税金は最大6倍になります。
「古いから解体しよう」と決める前に、ここは必ず計算してください。

固定資産税は、利回りをどれくらい下げるのか

いちばん気になるのはここだと思います。
1棟目で計算してみます。

項目	金額
買ったときの総額（物件＋修繕）	389万円
家賃（月）	44,000円
家賃（年）	528,000円
固定資産税（年）	12,234円
表面利回り	約13.6%
税金を引いたあと	約13.3%

下がるのは0.3ポイントでした。
月に直すと約1,020円です。

もちろん管理費や修繕費は別にかかります。
でも、固定資産税だけを見れば、利回りを大きく壊すものではありませんでした。

ただし、家賃が入らない月も税金は来ます。
空室が長引いたときの現実は、「【3棟の収支を公開】戸建て投資は儲からない？まだ元が取れていない私の本音」に書きました。

固定資産税は、買う前に調べられます

ここまで読んで「買う前に知りたかった」と思った方へ。
実は、買う前に調べられます。

いちばん早いのは①です。
物件を見に行くときに「固定資産税はいくらですか」と聞けば、たいてい教えてもらえます。

聞きにくいことではありません。
買う側が知っておくべき費用なので、遠慮せずに聞いてください。

よくある質問

Q. 納税通知書はいつ届きますか？

毎年4月から6月ごろに届きます。
その年の1月1日時点で持っている人に課税されます。

支払いは年4回の分割か、一括かを選べます。
わが家は分割で払っています。

Q. 年の途中で買ったら、誰が払いますか？

1月1日時点の持ち主、つまり売主さんに課税されます。
ただし売買のときに、引き渡し日を境に日割りで精算するのが一般的です。

契約書に書かれているので、買う前に確認してください。

Q. 築古なら固定資産税はゼロになりますか？

なりません。
家屋の評価額には下限があり、どれだけ古くなってもゼロにはならないしくみです。

わが家の築62年の家屋にも、7,586円が課税されています。

Q. 空き家でも税金はかかりますか？

かかります。
さらに、管理されていない空き家が特定空家に指定されると、住宅用地の特例が外れます。

そうなると土地の税金が最大6倍。
空き家を放置するのがいちばん高くつきます。

まとめ：買う前に、固定資産税も並べて比べよう

わが家の3棟の固定資産税は、合わせて年63,200円でした。
家賃収入の約2.9%です。

• 安く買った物件のほうが、税金が高いことがある（決まるのは評価額）
• 築古でも、土地より家屋のほうが高いことがある
• 市によっては都市計画税がない
• 更地にすると、土地の税金は最大6倍になる

固定資産税は、利回りを壊すほどの金額ではありませんでした。
でも買う前に調べられるのに、調べていなかったのは反省点です。

次に物件を見に行くときは、値段と一緒に「固定資産税はいくらですか」と聞いてみてください。
それだけで、買ったあとの景色が変わります。

そもそも、どうやって物件を探すのかについては「【体験談】ボロ戸建ての探し方｜毎朝2時に起きて2棟見つけた私のやり方」にまとめています。

不動産投資でかかるお金の全体像は、「【まとめ記事】不動産投資はやるべき？資産が増える仕組みと始め方を解説。」をご覧ください。