【体験談】サラリーマンは不動産投資のカモ？ワンルームの営業電話を断れた理由
「サラリーマンは不動産投資のカモにされる💦」
そんな言葉を、一度は目にしたことがあるかもしれません。
実際にカモにされてしまう人がいるのも事実です。
公務員として働きながら不動産投資をしている私のところにも、ある日とつぜん営業の電話がかかってきました💦
すすめられたのは、東京のワンルームマンションです。
結論から言うと、私はその場でお断りしました。
理由は、断れるだけの知識を持っていたからです。
私は築古の戸建てを買って、実際に大家をしています。
だからこそ「この条件は自分には合わない」と判断できました。
この記事では、実際にかかってきた電話の中身と、サラリーマン（公務員）の私が断れた3つの理由を包み隠さずお伝えします。
これから不動産投資を考えている方の、判断材料になればうれしいです😊
サラリーマンが不動産投資の「カモ」と言われる3つの理由
そもそも、なんでサラリーマンが狙われるの？🐸
狙われる理由が、ちゃんとあるんだ。
まずはそこから見ていこう⛄
❶安定収入があり、融資が通りやすいから
サラリーマンのように毎月決まった給料が入る人は、金融機関から見ると返済能力が読みやすい相手です。
そのため、ローンが通りやすくなります。
（借金がしやすい。）
つまり「買える人」だから、営業の対象になりやすいのです。
❷投資の知識がないまま始めてしまうから
本業が忙しいと、じっくり勉強する時間はなかなか取れません。
その状態で「プロが言うなら大丈夫だろう」と判断してしまうことがあります。
また、銀行の融資が通ったことで、
「これはいい物件なんだ！」
営業の人が言ってた通り、早く買わないと無くなっちゃうかも！💦
カモ：「よーし！パパ、マンション買っちゃうぞ～～！（ガハハ」
子どもたち：「パパ、かっこいい～✨」
みなさん、いったん落ち着いてください。
相手は毎日その商品を売っているプロです。
知識の差があるまま話を進めると、カモにされやすくなるのはごくごく自然なことです。
そもそも、そんなにいい物件ならその営業の人や会社が買うはずです笑
❸「節税」「年金代わり」という言葉に弱いから
将来のお金は、誰にとっても不安なものです。
だからこそ、この2つの言葉は強く響きます。
- 「税金が戻ってきますよ」＝節税
- 「老後に備えられますよ」＝年金代わり
私も実際に、この2つを両方言われました。
日本人の好きな言葉ですよね。
これに、「保険になりますよ。」も加えたいところです笑
- 安定収入があり、融資が通りやすい
- 忙しくて勉強する時間が取れない
- 「節税」「年金代わり」という言葉に惹かれる
サラリーマン（公務員）はこの3つがあるので、カモにされやすいと言われます。
【実話】私のところにも営業電話がかかってきました
すすめられたのは東京のワンルームマンション。
ある日、知らない番号から電話がありました。
出てみると、不動産会社の営業の方でした。
すすめられたのは、東京にあるワンルームマンション。
投資金額は約3,000万円、想定の利回りは約4%という内容でした。
- 種類：ワンルームマンション
- 場所：東京
- 投資金額：約3,000万円
- 表面利回り：約4%
「節税になります」「年金代わりになります」
話の中で出てきたのが、この2つのフレーズです。
・税金が戻ってくるので節税になります
・将来の年金代わりになります
うわ、なんか良さそうに聞こえるかも…🐸✨
そう聞こえるよね！
でも私は、心の中で「どっちもならねーよ！」って叫んでました笑
丁寧に対応してくださった営業さんには申し訳なかったのですが、私はその場でお断りしました。
なぜ私は断れたのか｜知っていた3つのこと
ここからが本題です。
サラリーマン（公務員）の私がカモにならずに済んだのは、次の3つを事前に知っていたからでした。
❶利回り4%では、手元にお金が残らないと分かっていた
私が持っている1棟目は、香川県の築59年の戸建てです。
購入価格222万円、修繕に約167万円かけて、表面利回りは約14%でした。
その数字が頭にあったので、4%と聞いた瞬間に違和感がありました。
同じ「不動産投資」でも、利回りが3倍以上ちがったのです。
利回りの計算方法については、「【初心者向け】利回りってなに？どう出すの？｜築古物件のリアルな計算方法」で詳しく解説しています。
❷マンションには「見えないコスト」が多いと知っていた
本やYouTubeで勉強していたので、マンション投資には家賃以外の出費が多いことを知っていました。
- 管理費（毎月かかる）
- 修繕積立金（毎月かかる・値上がりすることも）
- 原状回復費用（退去のたびに発生）
- AD（広告料）（入居者を決めてもらうときに支払う）
表面利回り4%から、これらを引いていくとどうなるか。
手元にはほとんど残らない計算になります。
家賃が入ってきても、出ていくお金が多いと意味がないんだよね⛄💦
❸東京の土地勘がなく、自分では判断できなかった
私は四国に住んでいます。
ハッキリ言って東京のことは、正直まったく分かりません。笑
どこが栄えていて、どこがそうでないのか。
その駅がハブになる駅なのか、周辺はどんな雰囲気なのか。
「駅近です」と言われても、それが良い立地なのかを自分で判断できません。
見に行くのも簡単ではない距離です。
自分で判断できないものに、3,000万円という大金は出せませんよね💦
ワンルームマンションを選ばない理由は、「私がワンルームマンション投資をやらない理由3選！」でも詳しくお話ししています。
- 種類：ワンルームマンション ／ 築古戸建て
- 場所：東京 ／ 香川県（車で行ける距離）
- 金額：約3,000万円 ／ 222万円＋修繕約167万円
- 表面利回り：約4% ／ 約14%
- 判断できるか：自分では難しい ／ 自分の目で確認できる
こうして並べると、同じ「不動産投資」でもまったく別物だと分かります。
どちらが良い悪いではなく、私にはカモにされる前に判断できる材料があったということです。
カモにされないために確認したい4つのこと
ぼくが同じ電話を受けたら、何を見ればいいの？🐸
この4つを確認するだけで、かなり変わるよ⛄
❶利回りは「表面」ではなく「実質」で考える
表面利回りは、家賃だけで計算した数字です。
そこから管理費や修繕積立金などを引いた実質利回りで見ないと、実態が分かりません。
提示された利回りが「表面」か「実質」か、必ず確認しましょう。
❷投資金額が、自分の身の丈に合っているか
私が1棟目に使ったのは、諸費用を入れて約389万円でした。
3,000万円は、私にとって桁がひとつ違う金額です。
もし失敗したとき、自分の生活が破綻しないか。
そこを基準に考えると、判断しやすくなります。
❸自分の目で判断できるエリアか
現地を見に行けるか。街の雰囲気が分かるか。
人に説明されないと良し悪しが分からない場所は、私は避けています。
❹「節税」「年金代わり」を鵜呑みにしない
この2つの言葉が出てきたら、いったん立ち止まってください。
節税になるかどうかは、その人の収入や物件の条件で変わります。
「誰にでも当てはまる話ではない」と考えたほうが安全です。
- その利回りは表面ですか？実質ですか？
- 管理費と修繕積立金は毎月いくらですか？
- 修繕積立金は今後値上がりしませんか？
- 築年数が経てば、家賃が下がりませんか？
- 30年間ずっと入居者がいる想定ですか？
- 銀行へのトータルの支払い額はいくらですか？
- なぜその物件を私にすすめるのですか？
答えに詰まったり、話をそらされたりしたら、その時点で判断材料になります。
カモにされないためには、遠慮なく質問することが大切です。（※自分の人生がかかっているようなことならなおさらです。）
- 利回りの計算方法（表面と実質のちがい）
- 物件にかかるお金（管理費・修繕・税金）
- 自分が使える金額の上限
それでも私が築古戸建てを選んだ理由
少額で始められて、失敗しても致命傷にならない。
サラリーマン（公務員）の私が選んだ1棟目は、物件222万円＋修繕約167万円でした。
3,000万円と比べれば、約8分の1の規模です。
もし失敗しても、生活が破綻しない金額であることが大事でした。
また、自分の目で見て、自分で判断できる。
車で行ける距離にあるので、実際に見て決められます。
周辺の雰囲気も、自分の目で確かめられます。
派手さはありませんが、自分でコントロールできるのが築古戸建投資の良さだと思っています。
築古戸建て投資の実際については、「【体験談】ボロ戸建て投資はやめとけ？築59年を買った私が分かったこと5選」で詳しく解説しています。
よくある質問
Q. 営業電話は全部あやしいのですか？
A. そんなことはありません。
ただ、その場で決めないことが大切です。持ち帰って自分で調べる時間を必ず取りましょう。
Q. ワンルームマンション投資はダメなのですか？
A. 私は選びませんでしたが、条件次第で成り立つ方もいます。
大事なのは自分の状況に合っているかです。
Q. 知識ゼロでも不動産投資はできますか？
A. できますが、始める前に本やYouTubeで学ぶことを強くおすすめします。
私が断れたのも、事前に学んでいたからです。
Q. 断りづらいときはどうすれば？
A. 「家族と相談します。必要な時はこちらからご連絡いたします。」で十分です。
その場で結論を出す必要はまったくありません。連絡もこちらからする旨を伝えて、電話をしなければいいだけです。
- 「家族と相談します」
- 「資料だけ送ってください」
- 「いまは検討していません」
- 「気になったら、こちらから連絡いたします」
まとめ｜知識が自分を守ってくれる
ここまで、サラリーマンの私がカモにならずに営業電話を断れた理由をお話ししてきました。
- すすめられたのは東京のワンルーム・約3,000万円・利回り約4%
- 私の1棟目は222万円・表面利回り約14%
- マンションは管理費・修繕積立金・原状回復・ADで手元に残りにくい
- 土地勘のない場所は、自分で判断できない
- 「節税」「年金代わり」は鵜呑みにしない
特別な才能はいらないよ～✨
ちょっと勉強しておくだけで、カモにされずに自分を守れるんだ！⛄
ぼくも電話が来たら「持ち帰ります」って言うよ！🐸
私はたまたま、先に勉強していただけの普通のサラリーマン（公務員）です。
でもその「たまたま」が、3,000万円の判断から自分を守ってくれました。
わからずに購入していたら、おそらく何百万円の損切をしないといけなかったと思います💦
ありがとう、築古戸建て。
ありがとう、最弱大家。
最弱大家。ゆるりです。ではこれからも、皆様に有益な記事を書いていきます。
お忙しい中、ここまで目を通していただきありがとうございました😊
