【体験談】ボロ戸建ての探し方｜毎朝2時に起きて2棟見つけた私のやり方

「ボロ戸建てって、どこで探せばいいの？💦」

「検索しても、同じような物件ばかり出てくる…💦」

「みんな、どこで安い物件を見つけているんだろう？💦」

こんなふうに思ったことはありませんか。
私も、まったく同じでした。

私は今、香川県高松市にボロ戸建てを2棟持っています。
1棟目は222万円、2棟目は180万円で買いました。

どちらも、銀行からお金を借りずに買った物件です。

この記事では、その2棟をどうやって見つけたのかをお話しします。

結論からお伝えしますね。
サイトを7つも8つも登録する必要はありません。

大事なのは、買うものを先に決めることです。

そして、探す時間を自分でつくることです。
私は毎朝2時に起きて、
2時30分ごろから探していました。

もうひとつ、いちばん効いた方法があります。

高松市の不動産屋さんを70件ほど調べて、1社ずつホームページを見に行きました。
ポータルサイトに載っていない物件を、自分から取りに行ったのです。

ボロ戸建ての探し方は「サイトを7つ登録する」ではありません

「ボロ戸建て 探し方」で検索すると、おすすめサイトを並べた記事がたくさん出てきます。

空き家バンク、ジモティー、家いちば、みんなの0円物件。

たしかに、どれも物件が載っているサイトです。

でも、7つ登録しても物件は見つかりません。

見る場所が増えただけでは、何も変わらないからです。

（※だいたいどこも被っていることが多いです。）

大事なのは数ではありません。

何を買うかを先に決めることです。

買うものが決まれば、見るサイトは自然と1つに絞られます。

私の場合は「築古の戸建て」と決めていました。

だから、見ていたのはアットホームだけです。

私が2棟を見つけるまでにやったこと5つ

ここからは、私が実際にやったことを5つに分けてお話しします。
どれも特別な方法ではありません。

公務員として働きながら、特別なツテもコネもない状態で始めました。

❶ 買うものを先に決める（だからサイトは1つでよかった）

私が最初に決めたのは「築古の戸建てを買う」ということでした。
だから、投資用のサイトはほとんど見ていません。

見ていたのはアットホームです。

アットホームにも、投資家向けのコーナーはあります。
でもそこに出るのは、マンションや一棟ものだけ。

戸建ては、ふつうの人が住む家を探すコーナーに出てきます。

だからこそ、売主が個人のボロ戸建てが出てきます。

投資用のサイトに出す前に、まず地元の住宅サイトに載せる。
そういう物件があるのです。

ちなみに、神戸で1棟アパートを買ったときは楽待を使いました。
楽待は投資家向けのサイトだからです。

ホームズやスーモ、健美家も見ていました。
使い分けを決めていたわけではありません。

ただ、戸建てと決めてからは、アットホームが中心になりました。

❷ エリアは「土地勘のある街」から選ぶ

私が選んだのは香川県高松市です。
利回りが高いから選んだのではありません。

理由は、この5つです。

• 四国八十八ヶ所を回っていて、土地勘があった
• うどんを食べによく行っていた
• 本州へのアクセスがいい
• 四国の中では人口も多い
• 自宅からも、高速で2時間ほど

実は、地元の物件も見ていました。

でも、やめました。

私の住んでいる県は、津波の心配があります。

実家も同じ県内にあります。
もし何かあったときに全部やられてしまうので、県外を選んだのです。

知らない街の利回りより、知っている街の安心のほうが大事です。
土地勘があれば「この道は人が通らない」「この辺は学校が近い」が分かります。
写真だけでは分からないことが、頭に入っているのです。

県外の物件を選んだ理由については、「なぜ県外物件を買ったのか｜地方不動産投資でリスクを減らす方法」で詳しく解説しています。

❸ 探す時間は、朝につくる

正直に言うと、物件を探す時間はありませんでした。

私には子どもが4人います。

公務員として働いていて、家に帰るのは毎日19時過ぎです。

帰ってからも、子どもたちの世話があります。

休みの日も同じです。

子どもが4人いると、ゆっくり物件を見ている暇はありません。

そこで、こうしました。

夜にがんばるのをやめて、朝に回しました。
夜は子どもがいます。
自分も疲れています。

でも朝の2時なら、誰も起きていません。
電話も鳴りません。
この時間が、私の「探す時間」になりました。

早起きの習慣は、3年以上続いています。

ただ、物件探しに使う時間は減りました。
慢れてきたので、今は1日20分ほどです。
お昼休憩や、仕事が終わったあとに見ています。

空いた時間は、読書や筋トレに使っています。

❹ 物件情報は「値段 → 築年数」の順に見る

物件情報を開いたとき、私が最初に見るのは値段です。
写真でも間取りでもありません。

理由は1つです。

失敗しても火傷をしないこと。
これを鉄則にしていたからです。

不動産投資を始めたばかりのころは、とくに値段を気にしました。

高い物件を買って失敗したら、もう次がありません。

でも300万円以下なら、最悪の場合でも立ち直れます。

値段の次に見るのが築年数です。

ただ「古いからダメ」とは考えていません。

実際、1棟目は築59年の家でした。

どんな物件を選べばいいか迷っている方は、「初心者が1棟目に買うべき物件の選び方6つ｜失敗しない条件を実体験で解説」を参考にしてください。

❺ ポータルサイトに載らない物件を取りに行く

ここからが、いちばんお伝えしたいことです。

アットホームや楽待に出ている物件は、全国の誰もが見ています。
つまり、ライバルが多いということです。

では、ライバルが少ない物件はどこにあるのか。

不動産屋さんのホームページです。

次の章で、詳しくお話しします。

不動産屋さんのホームページを70件見に行った話

これが、私のやったことの中でいちばん効いた方法です。

なぜホームページを見に行ったのか

大きなポータルサイトに物件を載せるには、お金がかかります。

だから、小さな不動産屋さんの中には、載せていないところがあります。

自社のホームページにだけ載せている。
あるいは、お店の窓に貼っているだけ。
そういう物件が、地方にはあるのです。

ポータルサイトは「みんなが見る場所」です。
そこだけを見ていると、みんなと同じ物件しか見つかりません。

どうやって70件を調べたのか

やったことは、とても地味です。

これを70件ほどやりました。
全部で何日かかったかは、正直もう覚えていません。笑
ただ、朝の2時間を何日も使ったことは確かです。

やってみて分かったこと

正直に言うと、お宝物件がザクザク出てきたわけではありません。

ホームページを持っていない会社もありました。

何年も更新されていない会社もありました。

それでも、やってよかったと思っています。

理由は3つです。

• その街にどんな不動産屋さんがあるか分かった
• 相場が頭に入った
• ポータルに出る前の物件に気づけるようになった

70件見ても、1件も買えないかもしれません。
でも、見なければ何も始まりません。

ネット以外で使った場所

ポータルサイトと不動産屋さんのホームページ以外にも、見ていた場所があります。

• 空き家バンク（自治体が運営しているもの）
• 競売のサイト

空き家バンクは、自治体が空き家を紹介するしくみです。
安い物件が出ることもあります。
ただ、数が少なく、更新も遅いことが多いです。

競売のサイトも見ていました。

ただ、競売は中が見られません。

初心者が最初に手を出す場所ではないと思います。

いろいろ見た結論として、まずは1つのサイトを毎日見るほうが早いと思っています。
実際、私が2棟とも買えたのはアットホームでした。

ボロ戸建ての探し方でよくある質問

探し始めてから買うまで、どれくらいかかりましたか？

私の場合は、だいたい半年でした。

毎朝2時間、ほぼ毎日見ていた結果です。

すぐに見つからなくても、落ち込まないでください。

半年くらいは当たり前だと思って始めるほうが、気持ちが続きます。

仕事が忙しくて、探す時間がありません。

私も同じでした。
だから、夜ではなく朝にしました。

子どもと一緒に21時半に寝て、2時に起きる。

これなら、誰にも邪魔されません。

時間は「空くもの」ではなく「つくるもの」でした。

土地勘のない場所でも買えますか？

買えないことはありません。
ただ、私はおすすめしません。

土地勘があると、写真に写っていないことが分かります。
道の広さ、人通り、学校やスーパーの位置。
これは、現地を知っている人の強みです。

まずは、自分が行ったことのある街から探してみてください。

空き家バンクや競売は使えますか？

どちらも見る価値はあります。

ただ、メインにはしないほうがいいと思います。

空き家バンクは数が少ないです。
競売は中が見られないので、リスクが高くなります。

まとめ｜探し方を変えれば、ボロ戸建ては見つかる

ここまで、私がボロ戸建てを2棟見つけるまでにやったことをお話ししました。

特別な才能はいりません。
お金持ちである必要もありません。

私がやったのは、早く寝て早く起きることだけです。

あとは、地味に70件のホームページを見ただけです。笑

物件が見つかったあとの値段交渉については、「ボロ戸建ての指値はどこまで？1割と2割、2棟の実例と反省」を参考にしてください。

最後まで読んでいただき、ありがとうございました。
この記事が、皆様の一助になれれば幸いです。