【3棟の収支を公開】戸建て投資は儲からない？まだ元が取れていない私の本音

「戸建て投資って、本当に儲かるの？💦」

「ボロい家を買っても、結局儲からないんじゃない？💦」

これから始めようとしている方は、一度はそう思ったことがあるのではないでしょうか。

私は2022年に、222万円の古い戸建てから不動産投資を始めました。
今は戸建て2棟とアパート1棟を持っていて、家賃は満室なら月17万円ほどです。

それでも、正直にお伝えします。
3棟持っている今も、まだ元は取れていません。

この記事では、3棟の収支をすべて公開します。

そのうえで、「儲からない」と感じた瞬間と、今どうやって取り戻しているかをお伝えします。

戸建て投資は儲からない？私の答えは「すぐには儲からない」

家賃は満室で月17万円。それでも「儲かった」とは言えない理由

家賃は、3棟が満室なら毎月17万円ほどです。
今は1室空いているので、月12万円台です。

数字だけ見ると、ちゃんと儲かっているように見えますよね。

でも、ここまでに使ったお金は、それよりずっと大きいです。
1棟目だけでも、物件と修繕と諸費用を合わせて約408万円かかりました。

3棟とも、今は使ったお金を家賃で取り戻している途中です。
だから私は、まだ「儲かった」とは言えません。

借りたお金は、今年でやっと2割

私は、銀行の融資を使っていません。
物件を買うお金は、親から借りました。

毎年決まった額を返す約束をして、借用書を作りました。
借用書は、親と1通ずつ持っています。

借りたお金は、今年でやっと2割ほど返し終わるところです。

返済は、家賃からではありません。
毎月の給料とボーナスから返しています。

3棟の収支を全部公開します

まずは、3棟の数字をすべてお見せします。
物件の値段だけでなく、修繕費や家賃もそのまま出します。

1棟目：222万円の家に、167万円の修繕

1棟目は、買ってから家賃が入るまでに約2年かかりました。
工事が終わったのは翌年の5月ごろで、入居が決まったのはさらに翌年の12月です。笑

2棟目：180万円・修繕0円のオーナーチェンジ

2棟目は、最初から入居者がいる「オーナーチェンジ物件」です。
買った月から家賃が入ってきました。

3棟目：980万円・2部屋のアパート

3棟目は、1階に入居者がいる状態で買いました。
空いていた2階も、買ってから1ヶ月たたないうちに入居が決まりました。

3棟をまとめると

物件	買った値段	修繕・リフォーム	満室時の家賃（月）	表面利回り
1 棟 目	222万円	約167万円	4.4万円	約13.6％
2 棟 目	180万円	0円	3.5万円	約23.3％
3 棟 目	980万円	10万円	9万円	約10.9％
合　 計	1,382万円	約177万円	16.9万円	—

※3棟目の2階（55,000円）は、2026年8月に退去がありました。
今は1階と同じ45,000円で募集しています。
（神戸にお住いの方、どなたか入ってください笑）

表面利回りは、年間の家賃を「物件＋修繕の費用」で割った数字です。
1棟目なら、52.8万円 ÷ 約389万円 × 100 ＝ 約13.6％です。

3棟を買うまでの流れは、「【実例】不動産投資を小さく始める｜最弱大家の家賃月収18万円までの全記録」をご覧ください。

今どこまで取り戻せたのか

表面利回りと、手元に残るお金は違う

表面利回りは、家賃だけで計算した数字です。

実際には、ここから管理会社への手数料や固定資産税、保険料が出ていきます。

3棟合わせて、使ったお金の何％を取り戻せたか

2026年9月までに入ってきた家賃を、全部たしてみました。

物件	月の家賃	入っていた期間	合計
1 棟 目	44,000円	2024年12月〜（22ヶ月）	968,000円
2 棟 目	35,000円	2024年1月〜（33ヶ月）	1,155,000円
3 棟 目(1階)	45,000円	2025年1月〜（21ヶ月）	945,000円
3 棟 目(2階)	55,000円	2025年2月〜2026年7月（18ヶ月）	990,000円
合計	—	—	約406万円

ここから、固定資産税と管理手数料が出ていきます。

満室の年で1年におよそ15万円、これまでの合計で約37万円でした。

火災保険料は分からないので、この計算には入れていません。

入ってきた家賃 約406万円から経費を引くと、手元に残ったのは約370万円です。
3棟で使ったお金は、物件と修繕と税金を合わせて約1,590万円でした。

つまり、今の時点で取り戻せたのは使ったお金の約23%です。

4年近くやってきて、やっと4分の1というのが正直なところです。

元が取れるのはいつ？私の見込み

ここからは見込みの話です。

今の家賃がこのまま続いたら、という前提で計算しています。

取り戻していないお金は、残り約1,220万円です。
※下の表は3棟目の2階、現在空室の部屋です。

これからの状況	1年に残るお金	元が取れる時期
2階に次の方が入ったら	約188万円	約6年半後（2033年ごろ）
2階が空いたままなら	約134万円	約9年後（2035年ごろ）

空室が1つあるだけで、元が取れる時期が3年ちがいます。
これが、戸建て投資でいちばん大きい差だと思っています。

しかもこの計算には、これから出ていく修繕費も、火災保険料も入っていません。

実際には、もう少し先になるはずです。

「儲からない」と感じた5つの瞬間

ここからは、私が「儲からないな…」と感じた瞬間をお話しします。

①修繕費が、思っていたより大きかった

1棟目の修繕は、100万円くらいで収まると思っていました。

実際は、約167万円かかりました。

そのうち116万円は床の工事です。

内見のときは、60万円くらいと見ていた場所でした。

修繕費の内訳は、「【体験談】ボロ戸建て投資はやめとけ？築59年を買った私が分かったこと5選」で詳しく解説しています。

②空室が2年続いた

1棟目は、入居者が決まるまで約2年かかりました。
その間、家賃は0円です。

それでも、固定資産税は毎年かかります。
お金が出ていくだけの期間は、本当に不安でした。

③いつ出ていくか分からない不安と、出口の問題

「いつ退去の連絡が来るか」という不安は、2026年8月に本当になりました。

3棟目の2階の方が退去されて、今は空室です。

この2階は、事業所さんが事務所として借りてくれていました。

そのぶん家賃も高く、1階より1万円高い55,000円でした。

今はアットホームとSUUMOで、1階と同じ45,000円で募集しています。

退去されたら、また空室の期間が始まります。

いつか売るときのこと（出口）も、考えておかないといけません。

④買ったあとに届く不動産取得税

物件を買って少したつと、不動産取得税の通知が届きます。
買うときの諸費用とは別に、あとから払うお金です。

• 1棟目（高松市）：42,000円
• 2棟目（高松市）：40,000円
• 3棟目（神戸市）：72,000円

あとから来るこの金額の大きさは、正直こたえました。

⑤家賃を5万円から4.4万円に下げた

1棟目は、最初は家賃5万円で募集しました。
でも、半年たっても決まりませんでした。

条件を見直して、今は家賃4.4万円で貸しています。
月6,000円、1年で7.2万円の差です。

戸建て投資が儲からなくなる3つの原因

振り返ると、私が「儲からない」と感じた原因は3つでした。

①修繕費を少なく見積もった

私は、修繕費を甘く見ていました。

初めてだったので、そこまで大きくならないと考えていたんです。

②貸し出す時期を考えずに買った

賃貸は、1月〜3月がいちばん動く時期です。

私は12月に買って、工事が終わったのは翌年の5月ごろでした。

いちばん借りる人が多い時期に、貸し出す準備が間に合いませんでした。

③最初の募集条件のまま、半年待った

家賃5万円・敷金礼金2ヶ月の条件で、半年たっても決まりませんでした。
条件を見直してから、ようやく入居が決まりました。

2棟目から変えた2つのこと

①すでに入居者がいる家を選んだ

1棟目の修繕で、もう修繕はこりごりでした。

だから2棟目は、すでに入居者がいる家を選びました。

修繕費は0円で、買った月から家賃が入りました。

②指値で、買う値段を下げた

2棟目は、230万円の家を180万円で買いました。

売主さんが売り急いでいたこともあり、50万円の指値が通りました。

指値の交渉については、「【体験談】ボロ戸建ての指値はどこまで通る？28万円と50万円、2棟でついた差」で詳しく解説しています。

今の家賃の使い方

家賃は、別の口座で管理している

家賃は、生活費とは別の口座に入れています。

修繕のために、100万円くらい残している

口座にある程度たまったら、まず修繕のためのお金を確保します。

目安は100万円くらいです。

それ以上たまった分は、新NISAの成長投資枠へ

修繕の分を残したうえで、それ以上たまった分は新NISAの成長投資枠に入れています。

※これは私のやり方の紹介です。
投資をすすめるものではありません。

戸建て投資は儲からない？よくある質問3つ

戸建て投資は、何年で元が取れますか？

物件の値段や修繕費、空室の長さで大きく変わります。
私は2022年に始めて、今も取り戻している途中です。
私の場合は、今の家賃が続けば、あと6年半ほどで元が取れる見込みです。

銀行の融資を使わずに始められますか？

私は、銀行の融資を使っていません。
親からお金を借りて、借用書を作って返しています。

1棟目は222万円だったので、少ない金額から始められました。

空室が続いたら、どうなりますか？

家賃は0円になりますが、固定資産税などは出ていきます。
私の1棟目は、約2年この状態でした。

その間も、親への返済は給料から続けていました。

まとめ｜戸建て投資は、焦らずコツコツ取り戻していこう

ここまで、3棟の収支と「儲からない」と感じた瞬間をお話ししました。

戸建て投資は、買ってすぐにお金が増えるものではありません。
それでも、家賃は毎月少しずつ入ってきます。

私も、まだ取り戻している途中です。笑
一緒に、焦らずコツコツ進めていきましょう。

この記事が、みなさまの一助になれば幸いです。