【体験談】築古物件のリフォーム費用はいくら？相場と一括見積もりで安くするコツ
「築古物件って安いけど、リフォーム費用でけっきょく高くつくんじゃ？💦」
「相場がわからなくて、業者さんの見積もりが高いのか安いのか判断できない💦」
これから築古物件を買おうとしている方は、こんな不安をお持ちではないでしょうか。
実は私も、まったく同じでした。
結論からお伝えすると、築古のリフォーム費用は「場所ごとの相場」を知り、相見積もりを取れば、グッと安く抑えられます。
この記事では、築古戸建をリフォームした私の実体験をもとに、費用の相場・内訳・安くするコツを正直にお伝えします。
築古って本体価格は安いけど、リフォーム代が怖いんだよね…。いくらかかるか教えてよ🐸
OK！我が家の実際の金額もぜんぶ公開するね✨一緒に見ていこう⛄
飛ばし読みに目次をどうぞ
築古物件のリフォーム費用相場はいくら？【場所別一覧】
まずは「どこに、いくらかかるのか」の目安を知っておきましょう。
場所ごとのざっくりした相場は、こんな感じです。
- 壁紙（クロス）張り替え：6畳で約4〜6万円
- 床（クッションフロア・フローリング）：6畳で約5〜15万円
- トイレ交換：約10〜30万円
- キッチン交換：約50〜150万円（公団型なら安く済む）
- お風呂（ユニットバス交換）：約50〜150万円
- 外壁塗装：約60〜150万円
※地域・物件の状態・業者によって大きく変わります。あくまで目安です。
※金額は2023年のものになります。
築古戸建てをまるごとフルリフォームすると、300〜600万円になることもあります。
ただし、全部を一度にやる必要はありません。
「住める状態にする最低限」だけに絞れば、数十万〜150万円ほどに抑えることも可能です。
リフォーム以外に物件購入でかかるお金については、「【初心者向け】物件価格＋いくら必要？不動産購入の費用をすべて公開！」で詳しく解説しています。
リフォーム費用の内訳｜何にお金がかかる？
見積もりを見たとき、「この金額って何の費用…？」と戸惑わないために、内訳も知っておきましょう。
リフォーム費用は、大きく3つに分かれます。
- 材料費…クロス・床材・キッチンなどの「モノ」の代金
- 工事費（人件費）…職人さんが作業する「手間」の代金
- 諸経費…廃材の処分費・運搬費・現場管理費など
意外と見落としがちなのが、古いものを撤去・処分する費用です。
築古は「外す・捨てる」作業が多いので、ここが地味にかさみます。
なるほど〜💦
モノ代だけじゃなくて、手間賃と処分代もかかるんだね🐸
【体験談】我が家の築古リフォーム費用を公開！
ここからは、私が実際にいくらかけたのかを正直に公開します。
私が1棟目に買ったのは、築59年・5DK・香川県の戸建て。
購入価格は222万円、そしてリフォーム費用は約150万円かかりました。
そのままでは住める状態ではなかったので、工務店にお願いして、わりとしっかり直してもらいました。
- 壁ボード貼り工事：232,000円
- 床下地工事（根太・合板など）：219,000円
- キッチン（シンク・コンロ台・処分含む）：93,000円
- 電気・大工工事（配線器具・照明取替）：66,000円
- キッチン照明の追加工事：23,000円
※金額は2023年の物価水準になります。
床はブカブカだったので、土台から直してクッションフロアを張り直し。
壁には合板を貼って、真っ白なクロスを施工しました。
キッチンは年季が入りすぎていたので、「公団型キッチン」へ丸ごと交換。
逆に、トイレは前の所有者が洋式の水洗にしてくれていたので、そのまま使えてラッキーでした😊
ちなみに2棟目（築42年）は入居中の物件を買ったのでリフォーム費用は0円、3棟目（築18年）は築浅できれいだったのでたったの10万円で済みました。
つまり、物件選び次第で、リフォーム費用は大きく変わるということです。
我が家の不動産投資の全体像については、「【実例】四国から始めた崖っぷち不動産投資｜戸建2棟＋アパート1棟で月18万円までの全記録」もあわせてどうぞ。
築古リフォーム費用を安く抑える3つのコツ
「できるだけ安く、でも納得できる仕上がりにしたい」
そんな方に、私が実践した3つのコツをお伝えします。
- 相見積もりを必ず3社以上から取る
- 「ここだけは直す」と優先順位をつける
- 業者は物件の近くで探す
コツ①：相見積もりは3社から取る
これが一番効果的でした。
私は照明スイッチの1ヶ所あたりの取り換え料金を各社に聞いたのですが、安い業者は約1,500円、高い業者は約4,000円と、なんと倍以上の差が…！
同じ工事でも、業者によって金額はぜんぜん違います。
だからこそ、相見積もりは必ず取ってくださいね。
コツ②：直す場所に優先順位をつける
築古は、欲を出すとキリがありません💦
「入居者さんが気にする場所」から優先して、見た目（床・水回り）にお金をかけるのがおすすめです。
コツ③：業者は物件の近くで探す
遠い業者さんは、出張費がかかったり、見積もりを嫌がられたりします。
私は「高松市 リフォーム」「高松市 工務店」で検索して、近場の業者さんに絞って連絡しました。
（照明スイッチの場合）
「1ヶ所おいくらになりますか？」と聞いて、各業者さんが割高か割安か見分けてます✨
火災保険でリフォーム費用がまかなえることも？！
意外と知られていないのですが、火災保険でリフォーム（修繕）費用がまかなえるケースがあります。
- 台風で屋根や外壁が壊れた
- 大雨・大雪で雨どいが破損した
- 水漏れで床や壁が傷んだ
こうした「自然災害による損傷」は、火災保険の対象になることがあります。
修繕前に、まず加入している火災保険の内容を確認してみてくださいね。
ただし、経年劣化（ただ古くなっただけ）は対象外なので、そこは注意が必要です。
リフォーム費用は一括見積もりで比較しよう【無料】
ここまで「相見積もりが大事」とお伝えしてきました。
でも、正直にお話しすると……
私は一括見積もりサービスを使わず、自分で1社ずつ電話して3社から見積もりを取りました。
これが、想像以上に大変だったんです💦
- 業者さんを1社ずつ探して電話するのに時間がかかった
- 電話代が月1万円を超えたことも…
- 工事の完成が、購入から4ヶ月後（12月→翌4月）になってしまった
今振り返ると、一括見積もりサービスを使えば、この手間はぐっと減らせたなと思います。
一括見積もりなら、ネットで条件を入れるだけで、複数の業者さんから無料でまとめて見積もりが届きます。
電話をかけまくる必要もありません。
- 無料で複数社をまとめて比較できる
- 自分で業者を探す手間が省ける
- 相場が一目でわかるので、ぼったくり防止になる
「業者探しに時間をかけたくない」という方は、一括見積もりから始めるのがおすすめです😊
築古リフォームのよくある質問【FAQ】
リフォームについて、まだ気になることがあるんだけど…！
Q. 築古リフォームはDIYでもできますか？
A. 壁紙くらいなら可能ですが、床や水回りはプロに任せるのが安心です。
私もほとんど外注しました。
Q. リフォーム費用はローンに組み込めますか？
A. 物件によっては可能です。
ただし築古は融資が付きにくいので、現金リフォームが基本と考えてください。
Q. 見積もりは何社から取ればいい？
A. 最低3社以上がおすすめです。
1〜2社だと、その金額が高いか安いか判断できません。
まとめ：相見積もりで築古リフォームを賢く進めよう
最後まで読んでいただき、ありがとうございました😊
今回お伝えしたことを、まとめておきます。
- 築古リフォームの相場は「場所ごと」に把握する
- 費用は「材料費・工事費・諸経費」の3つに分かれる
- 我が家の1棟目は約150万円かかった
- 相見積もりは3社以上、業者は近場で探す
- 火災保険が使えるケースもチェック
- 業者探しの手間を省くなら一括見積もりが便利
築古リフォームは、知識があれば怖くありません。
まずは相場を知って、相見積もりを取ることから始めてみてくださいね。
あなたの物件が、すてきな収益物件になりますように✨
コツコツ進めれば大丈夫！
一緒にがんばろうね⛄
