【実体験あり】初心者が1棟目に買うべき物件｜失敗しない選び方のポイント

さて、冗談はおいといて今日は『そろそろ僕も（私も）1棟目が欲しいな。』と思い始めた人について、失敗しないための1棟目のポイントを私なりの視点からお伝えします。

ポイントは以下の3つです。

それでは、順番にみていきましょう！！

・小さくはじめる

不動産投資は他の投資（株式・REIT・債権etc）と違い1つがとてもデカいです。

数百万～数億が動くので、1棟目はとても慎重になりますよね。

いきなり何千万も借金をして、空室が続いたりすると銀行への返済がとどこおる。

目も当てられません。

まずは、数十万～数百万あたりの築古戸建てから始めることをおすすめします。

私の1棟目も220万の戸建てを、180万でリフォームしてスタートしています。（計400万）

気持ち的には、（まぁ、失敗しても最悪なんとかなるか笑）ぐらいの感覚でした。

不動産投資も他の投資と同じですが、

どうやったら成功するかではなく　

どうやったら失敗しないか

これをよーーーーーく考えてみてください。

失敗をしないことが成功への道筋です。

・出口をかんがえる

次は「出口をかんがえる」です。

あなたの買おうとしているその物件、最終的にはどうする予定ですか。

• 売却してキャピタルゲイン（売却益）を得る
• 長期保有してインカムゲイン（家賃収入）を得る

不動産投資から得られる収益は上記の２つになります。

私は、5～10年ほど保有し、インカムゲインを得ながら最終的には売却していくスタイルをとっています。

中には、安く購入してすぐに売却しちゃう人や、リフォームをして価値を高めてから売るスタイルの人もいらっしゃいます。

物件によってもかわってくると思いますが、自分の中心軸としての出口戦略は決めておくといいでしょう。

そうすることで、物件の未来を見ながら選定をするクセがついてきます。

・初期費用を考える

最後は初期費用を考えるです。

収益物件を取り扱っているサイトで500万円の物件が掲載されてたとします。

よし、じゃあ500万円で購入しようとしても購入はできません。

物件の価格以外にも、それに付帯する諸費用というものがかかってきます。

購入時にかかる諸費用はざっと以下のようなものがあります。

• 物件の購入代金
• 仲介手数料
• 登記費用
• 火災保険料
• リフォーム・修繕費
• 不動産取得税

ざっくり上げただけでもこのぐらいはあります。

上記の費用について、物件価格の10％ぐらいを見積もっておけばいいと思います。

なので、1,000万円のアパートを購入しようとしたら、1,100万円ぐらいをみているといいでしょう。

1,000万円は大丈夫と考えて購入すると、あとから思わぬ追加費用が発生するので、購入前にはこれらの金額も考慮するようにしてください。

・まとめ

今回は、1棟目を購入する際の注意点についてご紹介しました。

3つのポイントを頭の片隅にとどめておいて、物件購入の参考にしてください。