不動産投資を始めたばかりの頃は、誰もがワクワクと同時に、不安を抱えながら物件を探します。
「早く大家になりたい！」という気持ちが先走ってしまい、冷静な判断を欠いてしまうことも少なくありません。
でも実は、その“ちょっとした油断”が、のちのち大きな失敗につながってしまうのです。
特に、これから1棟目の購入を考えている方は、焦る気持ちをぐっと抑えて、じっくりと検討することが大切です🏡✨
実際に初心者が陥りやすい失敗は、大きく分けてこの3つ。
- “とりあえず買う”と焦って購入
- 不動産屋さんの言うことをうのみにしてしまう・・・
- 修繕費を甘く見積もって想定以下の利回りに・・・
この記事では、私自身の経験事例を交えながら、これらの失敗の原因と回避法をまとめました。
これを知っておくだけで、同じ失敗を避けられる可能性はグッと高まります。
それではさっそく、一緒に見ていきましょう😊👇
飛ばし読みに目次をどうぞ
“とりあえず買う”が一番危ない！初心者がやりがちな1棟目の失敗
不動産投資を始めたばかりの頃、特に注意が必要なのが 「勢いで買ってしまうこと」 です。
「とにかく1棟目を持ちたい！」という気持ちが強すぎると、冷静な判断を欠き、結果的に赤字や後悔につながるケースも少なくありません。
ここでは、初心者がやりがちな“焦り買い”の失敗を2つの視点から見ていきましょう。
一目ぼれした物件にこだわる
初心者の頃は「外観がきれい」「場所がなんとなく良さそう」といった直感で決めてしまいがちです。
しかし、数字の裏付けや他物件との比較をせずに購入すると、あとから思わぬ修繕費が発生したり、入居者がつかずに空室が続いたりするリスクが高まります。
また、日々不動産サイトやプラットフォームを眺めていると、自然と相場感覚が養われていきます。
「ん？この物件、相場より安いかも？」と引っかかりを感じられるようになったら、ようやく比較検討の段階に入るサインです。
「早く1棟目を持ちたい！」という気持ちはとても分かりますが、そこをぐっとこらえてじっくり待つことも、失敗を避ける大切なステップです🏡✨
圧倒的勉強不足（キャッシュフロー計算など）
初心者の頃にありがちなのが、家賃収入だけを見て「これなら大丈夫！」と判断してしまうことです。
実際には、毎年かかる 固定資産税・火災保険料・修繕費・管理委託費 などのコストを考慮しなければいけません。
例えば、月8万円の家賃が入る物件でも、そこから管理費や修繕費を差し引くと、実際に手元に残るのは5〜6万円程度になることもあります。
この計算を怠ると「思ったより利益が残らない…」と赤字経営に陥ってしまうリスクがあるのです。
そこで大切なのが、キャッシュフロー表を自分で作ってみること。
購入費・諸経費・毎月の支出を一覧化し、「実際に毎月いくら残るのか」をシミュレーションしておくと、物件の良し悪しを冷静に判断できます。
さらに注意したいのが、表面利回りだけを見て購入を決めてしまうことです。
相場より利回りが高く見えると、つい「お得だ！」と感じてしまいますが、実際には家賃設定が相場より高めにされているケースもあります。
特に私のように県外で土地勘のないエリアへ投資する場合は、必ず周辺の家賃相場をチェックすることが大切です。
また、表面に出ていないリスクが隠れている場合もあります。
例えば、建物の傾きやシロアリ被害、ご近所トラブルなど…。こうした事情は資料だけでは分かりません。
私は購入前に必ず物件を見に行き、少なくとも1時間は周辺を歩いて散策し、その地域の雰囲気を自分の目で確かめるようにしています。
そしてもうひとつ意識したいのが、勉強を積み重ねることです。
まずは本を最低10冊ほど読んで基礎を固め、さらに通勤中や昼休みにYouTubeなどで実践的な知識を学んでみましょう。
数字の理解と現地の感覚を掛け合わせることで、投資判断の精度はぐんと高まります。
「数字の裏付け」と「現地確認」、そして「日々の学び」。
この3つを徹底することで、思わぬ落とし穴にハマらず、安心して投資を進められます🏡✨
不動産屋さんの言うことをうのみにしてしまう・・・
不動産投資を始めたばかりの頃は、どうしても「不動産屋さんが言うなら安心だろう」と思ってしまいます。（※そう、私です笑）
プロの意見に頼りたくなる気持ちは自然なことですし、私も最初はまったく同じでした。しかし、実際には不動産屋さんも“商売”であり、オーナーの利益よりも自分たちの契約成立を
優先することがあります。
その言葉をうのみにしてしまうと、思わぬ失敗につながることもあるんです…。
「この条件ならすぐ入居が決まりますよ！」という言葉を信じて購入した結果、半年以上も空室が続き、固定資産税や管理費だけが出ていく苦い経験をしました。
不動産屋さんも「商売」であることを理解する。
不動産屋さんは、物件を紹介し契約をまとめることで利益を得ています。
つまり、彼らにとってのゴールは 「契約成立」 であり、オーナーの利益を第一に考えてくれるとは限りません。
「この家賃ならすぐ決まりますよ！」
「今は需要が高いので心配いりません！」
そんな言葉を聞くと安心してしまいますが、その裏には「早く契約してほしい」という思惑が隠れていることもあります。
私自身もその言葉を信じてしまい、結果として 空室が2年以上続く という苦い経験をしました笑 （いや、笑い事じゃないんですけどね。笑）
もちろん、すべての不動産屋さんが悪いわけではありません。
ただ、彼らが“商売人”であることを理解し、オーナー視点での最終判断は自分で行うことが大切です。
不動産投資を始めたばかりの頃は、周りに頼れる仲間もいないもの。
そんな中で物件の内覧に行くと、不動産屋さんからよくこんなセリフを言われました。
- 「この場所なら、すぐに決まりますよ！」（…実際は2年後でした笑）
- 「家賃は相場より強気でも大丈夫です！」（電卓チラッ → 実際は1万円以上下げてようやく入居）
- 「この価格なら表面利回り18％以上ですよ！」（キリッ✨ → 実質利回りは13％でした笑）
- 「他にも内覧に来られている方がいますので、早めに決めた方がいいですよ！」
読者の皆さんも、聞いたことがあるフレーズがありませんか？笑
不動産屋さんも人間です、誰も未来を完全に予測することはできません。
だからこそ、きちんと自分で調べることが必要だった のです。
投資はすべて自己責任。
幸い私の場合、1棟目の投資額は約400万円で、不動産投資の中では大きすぎる額ではありませんでした。
たとえ失敗しても「新車が1台買えなくなるくらい」…と自分に言い聞かせています😅
現在は無事に入居も決まり、なんとか挽回に向けて頑張っているところです（これが私の1棟目の話です）。
自分で必ず裏付けを取る習慣をつける
不動産屋さんのアドバイスは参考になりますが、そのまま信じ込むのは危険です。
大切なのは、必ず自分の手で裏付けを取ること。
例えば…
- 周辺の家賃相場を調べる（SUUMOやアットホームなどで検索）
- 近隣の類似物件をチェックする（築年数・間取り・立地を比較）
- 実際に現地へ行き、物件の周囲を歩いてみる（住環境や人通りを肌で感じる）
私は購入前には必ず、物件の周辺を1時間ほど散歩するようにしています。
昼間だけでなく夕方や夜の様子を見ると、治安や生活のしやすさも分かります。
「思ったより静かすぎる」「駅からの道が暗い」など、資料だけでは分からない発見があるんです。
また、ネットの情報も鵜呑みにせず、必ず複数のサイトを見比べて「平均値」を意識しましょう。
相場より家賃が高めに設定されている物件は、利回りをよく見せるために数字を盛っている可能性もあります。
とはいえ、最後の最後は自分で「えいやー！」と決断しなければいけません😅
いくら数字を重視しても、実際に経験・体験してみないことには分からないことが多いですし、やってみて初めて気づくこともたくさんあります。
逆に、数字にこだわりすぎて4年・5年と購入できずにいると、**“知識投資家”**になってしまいます笑。
要は、知識を身につけつつ、ここぞという時には一歩を踏み出せるように準備しておくことが大切なんです。
（…簡単に言うなよ！ってツッコミが聞こえてきそうですが笑）
📋 不動産屋さんの言葉をうのみにしないための3つの習慣
- ✅ 相場チェック：周辺の家賃相場を複数サイトで比較する
- ✅ 現地確認：少なくとも1時間は周囲を歩いて、治安や生活環境を確かめる
- ✅ 決断力：数字にとらわれすぎず、「ここだ！」と思ったら一歩を踏み出す
修繕費を甘く見積もって想定以下の利回りに・・・
不動産投資において、初心者が特に見落としがちなのが 修繕費の存在 です。
「外観がきれいだから大丈夫」「前のオーナーがリフォームしてるから安心」と思って購入したのに、いざ住んでもらおうとすると予想以上の修繕が必要になるケースは本当に多いんです。
私自身も購入当初は「このくらいで済むだろう」と軽く考えていました。
ところがフタを開けてみれば、水回りや屋根、シロアリなど“隠れた部分”に思わぬ出費がかさみ、想定以上のお金が飛んでいきました💦
修繕費は収支を大きく左右する
修繕費はただの出費ではなく、投資全体の収支を大きく左右する要素です。
ここを見誤ると、せっかくの投資が赤字に転落してしまうリスクもあります。
特に築古戸建て投資は、初心者が参入しやすい分、修繕やリフォームがほぼ必須。
私は3社から相見積もりを取りましたが、購入前の想定よりも大幅に高い金額になりました。
資金力のある投資家は、内覧時に修繕業者を同伴して現地で見積もりを取ることもあります。
でも初心者の私にはそんな余裕はなく、しかも県外物件だったため、業者への依頼や日程調整にも手間取りました。
さらに「見積もりは物件を買ってからするもの」という思い込みもあり、購入前にコストを精査できなかったんです。
1棟目でかかった修繕費の現実
実際、私の1棟目は約180万円の大規模修繕が必要になりました。
床板の全面張り替え、昔ながらの砂壁（おばあちゃんの家にあるような緑のザラザラ壁）を板＋クロスに変更、台所のシンク交換など…。
かなりの工事を入れた結果、利回りが5％も下がってしまったんです😅
「皆さん！こんな物件に手を出しちゃダメですよ！」と声を大にして言いたいですね（笑）
経験から学んだこと
この経験をきっかけに、私は「修繕にお金がかかりすぎる物件」には手を出さないようになりました。
今は、なるべく修繕の少ない物件や、修繕不要のオーナーチェンジ物件を選ぶようにしています。
もちろん、DIYやリフォームに強い人であれば挑戦するのもアリだと思います。
ただ、私のように初心者のうちは、なるべく修繕リスクの少ない物件を選ぶことが一番の安心材料だと思います。
まとめ
不動産投資は、少しの油断が大きな失敗につながることがあります。
今回ご紹介した初心者がやりがちな失敗3選を振り返ると…
- “とりあえず買う”と焦って1棟目を購入してしまうこと
- 不動産屋さんの言葉をうのみにしてしまうこと
- 修繕費を甘く見てしまうこと
私自身も、これらの失敗を経験してきました。
でも、失敗は必ずしもマイナスだけではありません。
「何を気をつければいいのか」「どう判断すればいいのか」を学べる貴重な経験でもあるのです。
これから不動産投資を始める方は、焦らず・うのみにせず・修繕を甘く見ず、ぜひ一歩ずつ進んでみてください。
大切なのは「完璧にすること」ではなく、「経験から学びながら続けること」だと思います。
皆さん、不動産投資は楽しいですよ。ぜひ、1歩を踏み出してみて下さい。
私の、記事が皆さまの一助となれば幸いです。
