【注意】リースバック物件に気をつけろ！初心者がハマりやすい3つの落とし穴

リースバック物件と聞いて、頭に浮かぶこと。

• 「リースバック物件って、投資として本当に安全？」
• 「利回りは良さそうだけど、どんなリスクがあるの…？」
• 「オーナーチェンジとの違いって何？」

私もリースバック物件の購入を検討する中で、「数字だけで判断するのは危険だな」・「これは“普通の賃貸投資”とは考え方が違うな」と感じた場面がありました。

この記事では、そうした実体験をもとに、以下の投資家がリースバック物件で特に注意すべき3つの落とし穴を、初心者向けに分かりやすく解説します。

はじめに結論から申し上げますと、以下の3つになります。

【初心者向け】不動産投資でやりがちな失敗3選｜体験談から学ぶ回避法 不動産投資を始めたばかりの頃は、誰もがワクワクと同時に、不安を抱えながら物件を探します。 「早く大家になりたい！」という気持ちが...

利回りだけで判断すると危険

リースバック物件とは、現在の居住者（所有者）が住んでいる家を売却して（所有権が買主に移る）、そのまま家賃を支払いながら住み続けることができる取引方法です。

リースバック物件は割と好条件なものが多いですが、利回りだけで判断するととても危険です。

家賃が長期間固定されるケースがある。

リースバック物件では、定期借家契約（5年・10年）が前提になります。

※これは、後述する「買戻し特約」が入ってくる場合があるからです。

そのため、契約期間中の家賃が固定される傾向が多くインフレ・相場上昇の恩恵を受けにくくなります。

通常なら周辺の家賃相場があがった時や、2年に1度の更新時に家賃交渉が可能ですが、リースバック物件では難しいと考えておくべきです。

敷金礼金がない

オーナーチェンジでは、前の所有者から敷金を引き継ぐような場合もあります。

しかし、リースバック物件では借主側が修繕費用を負担することが多いため、基本的には敷金や礼金といった賃金の引き継ぎはありません。

契約書にひそむリスク

契約書にはさまざまなリスクがひそんでいます。ここでは、特に注意しておきたい点を紹介しておきます。

リスクに対する対策

リースバック物件では契約期間が固定されており、5年後や10年後（期間は契約によってまちまち）に売主が物件を買い戻す特約が契約書に記載されています。

それは長く住んでいる思い入れのある家であったり、住み慣れた地域から引っ越したくないという思い、また、自分の家に家賃を払いながら住み続けることへの違和感もあるのではないでしょうか。

しかし、逆にこれは投資家目線で考えると、出口が考えやすいという風に捉えることもできます。

『毎月8万円の家賃で、10年後に1,000万円で売却できる』

契約前だと、期間・買戻し金額・家賃等についても交渉をどんどん入れていきましょう。

お互いが納得できるちょうどより折り合い点を探ることで、より物件自体の価値を高める事ができます。

入居者の属性・現状を把握せよ！

3つ目の注意点は、売主である入居者の「属性」や「現在の状況」をしっかり把握することです。
（※ 属性とは、不動産投資の世界でいう年収や資産状況、勤務先などを指します。）

リースバック物件では、住宅ローンや事業ローンの返済が難しくなり、やむを得ず自宅を売却するケースがほとんどです。

いわば、借金を返せなくなった人が自宅を売ってお金を得るための制度です。

そのため、売主はもともと十分な資産を持っていなかったり、売却時点で経済的・精神的に厳しい状況に置かれていることも少なくありません。

また、リースバック物件の特徴として、オーナー側が入居者を選ぶことができない点があります。

売主＝そのまま入居者となるため、通常の賃貸物件のように入居審査で人を選別することはできません。

だからこそ、購入前の段階で属性や現状をできる限り把握しておくことが非常に重要になります。

リースバック物件のメリット

デメリットばかりなリースバック物件ですが、メリットもございます！

魅力的なメリットばかりですが、やはり1棟目には購入しない方が無難です。

相手の業者にはめ込まれてしまっては、目も当てられないからです。

せっかく資産形成を行っていこうって時に、逆に資産を減らしてしまってはいけません。

しっかりと、知識と経験をつけてからでも遅くはありません。じっくりと、それでも着実にすすめてまいりましょう！

リースバック物件、向いてる人・向かない人。

ここでは、まずリースバック物件の「向いている人」の特徴から整理してみます。

不動産投資も同じですが、やはりどっしりと構えて長期的に運用することを前提とした人が向いているかと思います。

では、逆にリースバックが向いていない人というのはどういった傾向の人でしょうか。

不動産投資はやるな！成功者だけが知る“やってはいけない人”の特徴5選。 ゲコろん 僕も不動産投資に挑戦してみたいなぁ🐸 ゆるり まぁ、まずはこの記事を読んでみてよ。それからでも遅くないよ。 ...

まとめ：リスクを負うだけのリターンがあるのか。

リースバック物件で重要なのは

• 利回りだけで判断しないこと
• 契約期間や買戻し特約など、契約内容を正しく理解すること
• 売主である入居者の属性や置かれている状況を把握すること

この３点には注意してください。

リースバック物件では、「高利回り」「空室リスクがない」といった表面的な数字だけを見ると、実態以上によく見えてしまうことがあります。

しかし、家賃や契約条件が長期間固定されること、買戻しが必ず実現するとは限らないこと、そして人の事情や感情が深く関わる取引であることを理解しておかなければ、
あとから「思っていた投資と違った」と感じてしまう可能性があります。

「自分の投資スタイルに合っているか？」という視点で判断することが、後悔しないリースバック投資につながります。