【即収益化】買った瞬間から家賃収入が発生する物件1選【初心者】

「不動産投資って、いい物件が買えても入居者さんがいないと意味がないよね💦」

「空室期間が長いと、支払いばかりで赤字になっちゃうんじゃない？💦」

「入居のためのリフォームや管理会社さんとのやりとりがめんどくさい💦」

不動産投資をはじめようと考えている方で、このような不安をもった人は少なくないと思います。

はい。笑

改めまして、みなさんこんにちは！

2022年から不動産投資をはじめて今年（2025年）で3年目！

まだまだひよっこ初心者投資家の「ゆるり」と申します。

今回は不動産を“買った瞬間”から家賃収入を得られる方法をご紹介いたします。

初心者の方でも十分に再現性の高い方法で、資金の不安をグッと和らげてくれます。

この記事を読むメリットは以下のとおりです。

• 空室リスクを最小限（ほぼ０）にする方法がわかる
• 初心者でも取り組みやすい物件選びの基準がわかる
• 実際に成功した（運用する）パターンをイメージできる

結論はいたってシンプルです。

→⛄「オーナーチェンジ or リースバックを購入せよ！」

この物件を買うだけで、物件購入後の即収益が可能です✨

以下、詳細をみていきましょう。

「買った瞬間に家賃収入」とは？

「物件を買った瞬間になぜ家賃収入が入るの…？？」

この疑問に対する答えは、いたってシンプルです。

“すでに入居者が住んでいる物件を買うと、その家賃がそのまま引き継がれる”

上記の物件が、オーナーチェンジ（OC）やリースバック物件（LB）として、ポータルサイトに掲載されています。

この2種類の物件は、すでに家賃が支払われている（OC）、もしくはこれから支払われる予定（LB）の物件であるため購入の瞬間から家賃が発生します。

つまり、

• 入居募集の期間
• 空室リスク
• リフォームの時間・費用

これらが、丸ごとスキップされるということです。

初心者が誤解しやすいポイント

「そんなうまい話があるの？💦」

「なんか怪しいな💦」

「後からお金を請求されるんじゃない？💦」

当然こんな風に考えてしまいますよね。笑

でも実際には、この仕組みは不動産業界ではごく一般的に行われています。

ただし、初心者の方は以下のポイントに注意が必要です↓

① “どの物件でも買った瞬間に家賃が入るわけではない”
→ 入居者がいない物件だと、当然ですが収益はゼロのまま。

② 家賃は売主→買主に引き継がれるだけで「新たに契約するわけではない」
→ 賃貸契約はそのまま継続され、オーナーの名義だけが変更される。

③ 家賃が高すぎたり、相場とズレているとリスクになる
→ 「家賃そのまま＝安心」ではなく、相場チェックは必須。

この辺りを理解しておくと、物件選びの質がグッと上がります✨

「即収益化」できる物件とは。

先ほども言いましたが、

→すでに入居者が住んでいる「入居者付き物件」を選ぶことです。

具体的には、この2つのどちらかです↓

◎オーナーチェンジ物件（既に入居者がいて家賃が発生中）※オーナー（貸主）の変更。

◎リースバック物件（売主がそのまま借主となって住み続ける）※こちらはまだ家賃が発生していません。

このどちらかを選べば、購入直後から家賃が入る”即収益化”が実現します✨

それぞれが、どういった特徴があるか。メリットやデメリットについて次の章で詳しく見ていきましょう。

オーナーチェンジ物件とは？？

簡単に言うと、今現在、入居者さんが住んでいる状態で売却される物件です。

家賃収入がすでに発生しているため、購入した翌月（または当月分を日割り）から入金がスタートします。

オーナーチェンジのメリットは以下のようなものがあげられます。

メリットがあればもちろんデメリットもあります。

メリットを見るよりも、むしろデメリットに目を向けてください。

すでに、入居者さんが入っているので中の状態を確認できません。

そのため、状態が悪いと退去後に大きな修繕が発生する可能性があります。

入居者さんの属性（※年齢や性別、職業、家族構成など）にも注意してください。

70代、80代の高齢者だと、、、わかりますよね。

購入前には、必ず入居者さんの属性を不動産屋さんに確認するようにしましょう。

また、前オーナーが契約している賃貸借契約も引き継がなければなりません。

こちらも購入前には必ず確認して、オーナーに不利な条件がないかを✅チェックすること。

リースバック物件とは？？

簡単にいうと、売主がそのまま借主になって住み続ける仕組みの物件。

本来、売るはずの家に住み続けられるため、売主にとっても「住まいを変えずに資金を作れる」メリットがある。

↑↑↑どういった時にそんなことになるの？？

例えば・・・

• 家を買ったけど、毎月のローンが支払えなくなった💦
• 年金だけでは、毎月の生活が苦しい💦
• 事業ローンを借りていたけど、支払えなくなった💦

などなど

こんな時に、自宅を売りに出して資金を得たのちに、そのまま自宅に住み続けることが出来るのです。

※1.「普通借家契約」と違って「定期借家契約」では、借主よりも貸主の方が有利になる。

※2.契約書に、売主が将来的に（5年後とかに）本物件を○○〇万円で買い戻す。という特約が入っていたりします。

70代の方でもリースバックをされることがありますが、年齢リスクがあります。

しかし、同世帯に会社員の子どもがいる場合などは、将来的に契約を継続して同じ物件に住みつづけてくれることが期待できます。

メリット・デメリットをそれぞれ見極めて、自分の中にボーダーラインを作っておきましょう。

初心者が失敗しないためのポイント3選

オーナーチェンジとリースバックを購入する際の注意点をお伝えします。

①入居者・売主の属性情報を入手せよ！

OC・LBなどの物件を購入する際は、購入前に入居者の属性を必ず確認するようにしましょう。

ここでいう属性とは、“その人が家賃を安定して払えるかどうか” を判断するための情報のことです。

• 職業（正社員・パート・自営業、年金生活者など）
• 年齢（若年か高齢か）
• 勤務先と勤続年数（勤続年数が長いと安定の傾向がある）
• 家族構成（世帯収入が複数ある場合は、滞納リスクが低い）
• 保証会社への加入の有無（重要）
• その他（家の中が散らかっていないか、服装はどんな感じかなど）

入居者の属性は、OCやLB物件を購入するうえで、利回りなどと同じくかなり重要な部分になってきます。

恥ずかしがったり、迷惑かも・・・などと思わずに、相手の不動産会社にバシバシ聞いてください。

向こうも慣れているので、当たり前のように答えてくれます。

②家賃滞納リスクを見定めよ！

• 直近の支払い状況
• 口座振替か口座振込・手渡しか
• 家賃保証会社加入の有無
• ギャンブル癖はないか　などなど

初心者に限らずですが、家賃保証会社に加入しているかどうかを必ず確認してください。

保証会社に加入していると安心感が段違いです。特に初心者の方は要確認です。

③契約書・契約内容を確認せよ！

OCやLBなどの入居者付き物件では、賃貸契約がすでに存在することがほとんどで、その内容をそのまま引き継ぐことになります。

ここでの理解不足は失敗に直結しやすいので、以下に特に注意してほしい点を書き出しました💦

特に、リースバック（LB）では買戻し特約・価格が明確になっているかは、将来の出口戦略や利回りにも直結するため超重要です。

ここをあやふやなままでは決して購入しないでください。

まとめ｜「入居者付き物件」で”即収益化”

不動産を買った瞬間に家賃収入を得るには、難しいテクニックも、特別な知識も必要ありません。

結論はシンプルで、
「すでに入居者が住んでいる物件（入居者付き物件）を選ぶこと」
これだけで、購入したその日から収益が始まります。

今回ご紹介したオーナーチェンジ（OC)やリースバック（LB)物件には、”即収益化”という大きな魅力があります。

しかし、そこに安心感をもって投資をするためには

1. 家賃滞納リスク
2. 入居者さんの属性が安定している
3. 契約内容は理解できている

この3つをしっかり押さえておかなければなりません。

逆に、これらを押さえておけば初心者でも安定した家賃収入を得ることが可能です。

事前にしっかりと知識をつけて、ご自身の将来のため、またご家族のために安定した不動産投資ライフを楽しんでください。