「物件価格は222万円だったから、ざっくり250万円もあれば足りるでしょ！」
不動産投資を始めたばかりのころ、私たちはそんなふうに思っていました😅
でも実際は――
仲介手数料に登記費用、火災保険に修繕費…。次から次へとかかってくる費用に、正直びっくりでした💦この記事では、私たちが1棟目の築古戸建を購入したときに実際にかかった費用の内訳を、
リアルにすべて公開します✨「物件価格」だけを見て予算を組んでしまうと、思わぬ出費で焦ってしまうことも…😢
初心者の方が「えっ、こんな費用も必要なの！？」と驚かずに済むように、
わかりやすく丁寧にお伝えしていきますね😊✨
飛ばし読みに目次をどうぞ
購入時にかかった費用をぜんぶ公開！【全体まとめ】
はじめての物件購入って、正直「何にいくらかかるのか」あんまり想像がつかないですよね😅
私たちも当時、「とりあえず物件価格だけ見ておけば大丈夫！」なんて思っていましたが、
いざ購入が決まってからは、次から次へと“予定外の出費”が…💦
この記事では、私たちが1棟目の築古戸建を購入したときに実際にかかった費用をぜんぶご紹介します。
「これってみんな当たり前に払ってるの？」と迷った項目も、初心者目線で正直にお伝えしますね✨
【1棟目購入時にかかった費用（一覧）】
- 物件価格：2,220,000 円
- 固定資産税（日割分）：3,159 円
- 仲介手数料：119,680 円
- 登記費用（報酬＋登録免許税）：58,900 円
- 収入印紙代：1,000 円
- 修繕費（A社）：1,158,040 円
- 修繕費（B社）：66,000 円
- 修繕費（C社）：299,200 円
- 🔻合計金額：3,925,979 円（※修繕費のみの場合、約170万円）
こうして一覧にしてみると、物件価格の約1.8倍ほどのお金が実際にかかっていたことがわかります💦
もちろん、修繕の規模や依頼先によって金額は変わってくると思いますが、
「物件価格＋〇〇万円」の感覚で予算を組んでおかないと、あとでかなり焦るかもしれません😥さらに言うと、表には入れていないけれど…
🚗 **「隠れ費用」**としてじわじわかかってくるのが、内覧や修繕の立ち合いなどでの高速代・ガソリン代などの交通費です！
私たちも1棟目の物件で、購入前や修繕のたびに何度も現地に足を運んだので、
合計で数万円以上は上乗せされていたと思います😅そしてもうひとつ。
💸 忘れたころにやってくるのが「不動産取得税」！こちらは物件を購入してから数ヶ月後に通知が届くパターンが多く、
私たちも半年後に支払い通知が届いて「えっ、まだあったの！？」と驚きました🤣初心者の方だと、こういった費用はつい見落としがちですが、
不動産投資って実はこういう“想定外の出費”との付き合いがポイントだったりします✨……まぁ、だからこそ面白かったりするんですけどね（笑）
次の章では、これらの費用が**それぞれ何のために必要だったのか？**をもう少し詳しくお話ししていきますね✍️✨
「これはみんな払ってるの？」「削れたかも…？」という視点も交えて解説していきます！
ちなみに、不動産取得税は約47,000円でした( ;∀;)
それぞれの費用をくわしく解説！なぜ必要だった？
【物件価格（222万円）】
築59年の戸建てでしたが、土地付き・駐車場付きでこの価格。
内覧のときは「おっ、安いじゃん！」と思ったのを覚えています。
実はこの物件、もともとは250万円で売り出されていたものなんです。
少しでも費用を抑えたくて、思い切って指値交渉してみたところ――
なんと222万円まで下げてもらうことができました！😳✨
今思えば、この時点で「いい買い物ができた！」とホッとしていたのですが…
結局その後の修繕で大きな出費が発生することに💦
やっぱり、不動産投資は“買って終わり”ではないですね…😅
【修繕費（A社：1,158,040円／B社：66,000円／C社：299,200円）】
一番大きな出費ポイントです！💥
A社は屋根や床の大規模修繕、B社は水道工事、C社は内装の仕上げなど…
結局3社に依頼する形になって、トータル150万円超えとなりました💦
実はこの修繕、工務店さん・電気屋さん・襖屋さんなど、それぞれの専門業者に個別で依頼しています。
誰かを間に挟めば仲介手数料や管理料が上乗せされて高くなってしまうことが多いため、
少しでも費用を抑えたいという思いで、直接やりとりして各業者さんに発注するスタイル（分離発注）を選びました💡
相見積もりを取って、必要なところだけ選んだつもりでも、
初心者には「どこまでやればいいのか」の判断が本当に難しかった…😅
※この辺りの修繕については、また別記事で詳しく書こうと思っています😊✨
【固定資産税（日割分：3,159円）】
売主さんと「その年の分は日割りで分けましょう」という取り決めがあり、
その分を購入時に支払いました。
基本的に、固定資産税はその年の所有者にかかる税金（1月1日が起算日）なので、
引き渡し時点での所有期間に応じて、日割りで精算するのが一般的です。
このやり方は、お互いに平等で一番納得感のある方法だと思います😊
ただし物件によっては、固定資産税が意外と高額だったり、
購入時期によっても支払う金額が数万円単位で変わることがあります💡
この項目、つい見落としがちですが、契約書にちゃんと記載されているので、
念のために頭の片隅に入れておくと安心です！
【仲介手数料（119,680円）】
「（物件価格×4％＋2万円）＋消費税」で計算されました。
これは物件価格が400万円以下の場合に適用される特例計算式で、実際の手数料としてはしっかり10万円超えです💸
この仲介手数料、物件価格によって計算式が変わるので注意が必要です。
一般的には、仲介手数料は「物件価格 × 3％ ＋ 6万円（＋消費税）」という速算式で計算されることが多いです。
しかし、私が購入した2024年7月以降は制度が変わり、800万円以下の物件については、仲介手数料の上限が「一律33万円（税込）」まで認められるようになりました。
現在（2025年7月時点）では、各不動産プラットフォームでも800万円以下の物件には「仲介手数料：33万円（税込）」と記載されているのがほとんどです。
まぁ、仲介業者さんも利益がないと仕事になりませんからね…とは思うのですが、たとえば100万円の物件で33万円の仲介手数料って…さすがにちょっと高すぎません？😅笑
しかも、売主・買主の両方からもらえる「両手取引」だと、最大で合計66万円の手数料が発生するケースも…💥
とはいえ、物件の紹介・契約書類の作成・調整など多くの業務を担ってくれているのも事実です。出会えると安心ですね😊
【登記費用（58,900円）】
所有権移転登記にかかった費用です。
このときお願いした司法書士さんの報酬が15,000円と、かなり良心的な価格で、
残りは登録免許税などの実費でした💡
初めての登記でドキドキしていましたが、対応も丁寧で安心してお願いできたので、
それ以降は高松で物件を買うときはこの司法書士さんにお願いするようにしています😊✨
✅ 司法書士さんによって報酬額はけっこう差があるので、
見積もりや口コミを確認するのも大事ですね♪
【収入印紙代（1,000円）】
売買契約書に貼る印紙です。
書類の金額によって金額が決まりますが、
今回は1,000円で済みました。
こうして一つひとつの費用を見てみると、
「なるほど、これは必要経費だな」と納得できるものばかりですが…
実はこれら以外にも、**見積もり段階では気づかなかった“隠れた出費”**がありました💦
購入前の内覧や修繕の立ち合いで何度も現地に行くことになったり、
数ヶ月後に突然やってきた税金の通知に驚いたり…。
次の章では、そんな予想外だった＆見落としがちな出費について、
私たちの実体験を交えてご紹介します😊
予想外だった“見落とし出費”とは？
費用ごとの内訳を見れば「必要経費だな」と納得できますが、
実際の購入・運用では、見積もり段階では気づきにくい“隠れた出費”もあります。
ここでは、私が1棟目で経験した予想外のコストをご紹介します。
【交通費（高速代・ガソリン代）】
物件は高知から香川まで片道約2時間。
内覧・契約・修繕立ち合い・進捗確認などで、合計4〜5回は現地へ通いました。
- 高速代（往復）：約6,000円 × 4〜5回
- ガソリン代（往復）：約4,000円 × 4〜5回
合計すると数万円の出費になりました。
これは意外と見落としがちな費用ですが、築古物件は現地確認の回数が増えやすいので要注意です。
【不動産取得税（42,000円）】
契約時に司法書士の先生から「だいたいこのくらい」と金額と支払い時期を聞いていたため、
半年後に通知が来ても特に驚きはありませんでした。
ただ、金額が大きいだけに、事前に把握しておくと安心感があります。
【備品購入（LEDシーリングライト）】
古い物件だったため、照明は昔ながらのタイプ。
やっぱり部屋全体が明るく見えることは大事だと思い、全室をLEDのシーリングライトに交換しました。
これだけでも数万円の出費になりましたが、見栄えや入居者募集の印象アップには効果的です。
【今振り返って思うこと】
大きな驚きはなかったものの、修繕費は今考えるとやっぱり高かったですね（笑）
1棟目にしてはよくやったなと、自分でも思います。
【これから買う人へのアドバイス】
築古物件の場合、物件の状態によっては予想外の費用が発生します。
「少し多めに見積もっておく」くらいがちょうどいいと感じました。
実際の総額と予算の考え方
今回の1棟目の築古戸建は、物件価格が222万円でした。
しかし、購入時の諸費用や修繕費、交通費、備品購入などをすべて含めると…
総額は約4,077,979円（約407万8,000円） にのぼりました💸
物件価格の約1.8倍です。
総額の内訳（おおまか）
- 物件価格：2,220,000円
- 固定資産税（日割）：3,159円
- 仲介手数料：119,680円
- 登記費用：58,900円
- 収入印紙代：1,000円
- 修繕費（3社合計）：1,523,240円
- 備品購入：約70,000円
- 高速代・ガソリン代：約40,000円
- 不動産取得税：約42,000円
こうして見ると、「物件価格だけを見て予算を組む危うさ」がよくわかります。
とくに築古物件では、修繕の規模や必要な備品によって費用が大きく変動します。
予算の考え方
私の経験から言えば、築古戸建を買うなら「物件価格＋30〜50％」を最低ラインとして見積もっておくのが安心です。
また、交通費や不動産取得税などの「後からくる出費」も忘れずに計算に入れておきましょう。
この「ちょっと多めに見積もる」感覚があるかないかで、精神的な余裕がまったく違います😊
予算オーバーで焦るより、余ったら次の物件や修繕に回せばOKです。
まとめ｜費用の全体像を知って、安心して物件購入へ
1棟目の築古戸建では、物件価格222万円に対して、最終的な総額は約407万8,000円。
修繕費や諸費用、交通費など、物件価格の約1.8倍の資金が必要になりました。
今回お伝えしたポイントは次のとおりです。
- 物件価格以外にも、仲介手数料・登記費用・不動産取得税などの諸費用がかかる
- 修繕費は特に大きく、見積もりや発注方法によって金額が大きく変わる
- 高速代やガソリン代などの「隠れ費用」も積み重なる
- 予算は「物件価格＋30〜50％」で考えておくと安心
築古物件の魅力は、うまく運用すれば高い利回りが期待できること。
ただし、予算を甘く見積もると資金不足で動けなくなるリスクもあります。
しっかりと全体像を把握し、少し余裕を持った資金計画を立てることが大切です。
