不動産投資でお部屋を貸す時に、借主さんと賃貸借契約を結ぶことになります。
そこで登場するのが,「普通借家契約」と「定期借家契約」です。
どちらも賃貸借契約に変わりはないのですが、それぞれにメリットや注意すべき点がございます。
これから不動産投資を始めようと考えている方やオーナーチェンジ・リースバック物件の購入を検討している方は、必ず理解しておく必要があります。
契約時、相手に丸め込まれないようにしっかりと勉強しようね⛄
物件の購入時だけでなく、お部屋を借りる時にも役に立つね🐸
この記事では、
「普通借家契約」と「定期借家契約」の違いを初心者向けにやさしく解説しています。
簡単に結論だけ申し上げておきますと
普通借家契約＝更新のある一般的な契約
定期借家契約＝期間で終了する契約
では、それぞれの違いを詳しく見ていきましょう。
？？？普通借家契約とは？？？
普通借家契約とは、一般的な住居用の賃貸契約で最も多く使われている契約形態。
契約期間が満了しても自動的に更新され、借主が安心して長く住める仕組みになっています。
初めて賃貸や不動産投資に関わる方にとっては、「普通」とつくことで難しそうに感じるかもしれませんが、実際はもっともシンプルです。
世の中の大半の賃貸がこの契約です。
まずはこの契約が“スタンダード”だと押さえておくだけで大丈夫です。
おもな特徴！
普通借家契約の大きな特徴は、契約期間が終わっても 自動的に更新される点 です。
例えば「2年契約」のように契約期間が設定されていても、期間満了で解約になることはなく、借主が希望すれば引き続き住み続けられます。
そしてもう一つ重要なのが、借主の権利が強く守られている という点です。
オーナー側から解約を申し入れる場合には、正当事由（合理的な理由）が必要となり、法的にも借主が保護されるように設計されています。
つまり、借りる側にとっては非常に安心度の高い仕組みであり、一般の住居用賃貸ではもっとも広く利用されています。
メリット
次に、普通借家契約のメリットを3つご紹介します。
- 更新契約がシンプル（ほぼ自動更新）
- 長期入居が期待できる
- ➋より、長期の収支計画が立てやすい
メリットはあるものの、特段オーナー側にとって優遇があるわけではないです。
普通借家契約では、借主の権利が強く守られているためメリットよりも注意点（デメリット）の方が強くなります。
注意点
では、オーナー目線でのデメリットをこちらも3つご紹介します。
- 貸主（オーナー）から解約できない
- 家賃の値上げにも借主の同意が必要
- 家賃滞納リスクがある
メリットと違いデメリットはかなり強めになります。
募集をかけて入居者さんと賃貸借契約を結ぶ際は、必ず内容を精査しましょう。
また、これだけはどうしても譲れないなどの条件がある場合は、「特約」という形で契約書の中に記載しておくことをオススメします。
？？？定期借家契約とは？？？
定期借家契約とは、契約期間が満了すると自動的に終了する”期間限定”の賃貸契約です。
普通借家契約と違い、更新はありません。
また、期間を限定することで、オーナー側の不動産運用に柔軟性を持たせられる点が最大の特徴です。
特徴まとめ！
もっとも大きな特徴は、更新がないことです。
契約書に記載された期間が終わると、その時点で契約は終了します。
普通借家契約と違い、オーナーが契約終了を申し入れる際に「正当事由」は不要です。
最初に定めた契約期間が終われば、理由を問わず契約を終えられます。
（※ただし、双方合意に基づく再契約は可能。）
借主に住み続ける強い権利がないため、契約期限を基準とした運用を考えやすい仕組みになっています。
メリット
次に、定期借家契約のメリットを3つご紹介します。
- 契約終了の時期を決めれる
- 契約条件を柔軟に組むことができる
- 再契約により、ニーズに応じて条件をリセットできる
定期借家契約におけるメリットは、オーナーにとってかなり有利なものとなります。
売却したいタイミングで契約期限を設定したり、借主負担の修繕項目を細かく設定したり、再契約時に周辺の相場に応じて家賃を増額したりなどが可能です。
普通借家契約と違いかなり自由度の高い契約方法です。「運用・契約条件・収益改善」といった点で自由度が高くなるのが特徴です。
注意点！
注意点は、
- 入居者が付きにくい（敬遠されがち）
- 定期借家であることの事前説明を怠ると、契約が自動更新される普通借家契約になる
特に2つ目は要注意ですね💦
せっかく定期借家契約書にしていても普通借家契約になってしまったら、オーナー側の出口戦略にも大きく影響してしまいます。
「普通借家契約」と「定期借家契約」の違いを比較
ここまでで両方の契約内容の特徴をお伝えしてきました。
最後に、違いがひと目で分かるようにポイントを表にまとめましたので、復習がてら確認してみてください。
※下記はオーナー目線での表になります。借主目線ではないので、ご留意ください。
表で確認すると2つのメリット・デメリットが分かりやすいね🐸
比べてみると、同じ「賃貸契約」でもオーナー側の権利や契約期間の考え方が大きく違うことがわかります。
どちらが良い・悪いではなく、物件の状況やあなたの運用スタイルに合わせて使い分けることが大切です。
２つのメリット・デメリットをしっかりと覚えておこう⛄
まとめてみると、普通借家契約は借主保護が強く、入居付けしやすい一方、契約の自由度は低め。
定期借家契約は更新の柔軟性があり、出口戦略を立てやすい契約です。
「空室を避けたいなら普通借家」・「期間管理したいなら定期借家」と覚えておくと判断しやすいです。
まとめ
普通借家契約と定期借家契約は、どちらが正解というものではなく、目的によって選ぶ契約です。
長期入居や安定運用を重視するなら普通借家契約、期間や条件を明確にしたい場合は定期借家契約が向いています。
２種類の契約を状況に応じてうまく使い分けよう⛄
契約書にしっかりと目を通すことも忘れないように🐸
特にリースバックでは、将来の買戻しや退去時期を整理する必要があるため、定期借家契約が基本となります。
契約内容を理解しておくことで、後から「こんなはずじゃなかった」というトラブルを防ぐことができます。
